Τα ακίνητα δημιουργούν ανάπτυξη, αλλά δημιουργούν και κοινωνικές παγίδες

Τα ακίνητα τροφοδοτούν την υπάρχουσα ανάπτυξη στην ελληνική οικονομία. Με δεδομένη την μείωση της κατανάλωσης και των εξαγωγών τροφίμων και βιομηχανικών προ:iόντων στο γ' και δ' τρίμηνο 2023, η ελληνική οικονομία κατάφερε να παραμείνει στο προσκήνιο των εξελίξεων εξαιτίας των ακινήτων (κατοικίες, επαγγελματικά, τουριστικά) και της τεράστιας ζήτησης που καταγράφεται. Η εκτίναξη των τιμών ακινήτων προσομοιάζει μ' αυτό που έβλεπαν οι παλαιότεροι την δεκαετία του 50 και 60 μόνο που τώρα έχουν αλλάξει και οι αποτιμήσεις και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των κεφαλαίων. Πλέον οι νέες αγορές γίνονται σε ποσοστά 20-25% από τους ξένους (με Gold Visa ή άνευ), τα κεφάλαια διασπείρονται σ' ολόκληρη την χώρα και οι αποδόσεις των ενοικίων έχουν ξεπεράσει τα ιστορικά υψηλά επίπεδα των 10ευρώ / τετραγωνικό μέτρο ακόμη και παλιές κατασκευές (άνω της 20ετίας)

Και εδώ αρχίζουν τα προβλήματα. Παραδοσιακά οι κτηματαγορές θεωρούν ότι μία αποτίμηση fair value για ένα σπίτι 20ετίας είναι στα επίπεδα των 6-7 ευρώ ανά τετραγωνικό σε μεσοαστικές περιοχές (από το υπόδειγμα εξαιρούνται οι πολύ ακριβές περιοχές στην Αθήνα και οι πολύ φθηνές περιοχές). Τέτοιες αποδόσεις ακινήτων μπορούν να απορροφηθούν από την αγορά. Όμως με τα εισοδήματα να μειώνονται λόγω ακρίβειας κατά 10% τουλάχιστον το 2023, οι τράπεζες να δίνουν σχετικά ακριβά δάνεια, οι αγορές και οι ενοικιάσεις ακινήτων από ντόπιους είναι εξαιρετικά δύσκολες. Έτσι διαμορφώνεται μία κοινωνική πίεση για σπίτια και μάλιστα φθηνά.

Πλέον όπως μας είπε γνωστός διαχειριστές ΑΕΕΑΠ (εταιρείες χαρτοφυλακίων Ακίνητης Περιουσίας) η αγορά ακινήτων υποστηρίζεται ακόμη (backed) αλλά πλέον κινείται στα όρια της υπερβολής. Σε περίπτωση που η ανάπτυξη σε άλλους τομείς σταματήσει, τότε θα έχουμε μία αντίστοιχη κατάρρευση τιμών ακινήτων, όπως την περίοδο 2012-2017. Προς το παρόν οι τιμές αντέχουν, αλλά εάν συνεχιστεί η πίεση στα μικρομεσαία εισοδήματα, τότε ίσως έχουμε νέα προβλήματα.

Η μεσογειακή χωροταξική ανάπτυξη της Ισπανίας και της Ιταλίας μία λύση στο διαφαινόμενο πρόβλημα

Η λύση είναι η αύξηση της προσφοράς στέγης και όχι η επιδότηση ενοικίων ή η χορήγηση δανείων που είναι πληθωριστική. Σ' αυτό το σημείο απαιτούνται επενδύσεις παγίου κεφαλαίου για την δημιουργία κατά τα μεσογειακά πρότυπα της Ισπανίας και της Ιταλίας, ζωνών κατοικίας που θα έχουν και υποδομές. Δημιουργούνται έτσι περιοχές-μικρές πόλεις έξω από τις πόλεις. Στην Αθήνα το μοντέλο θα μπορούσε να είναι η ανάπτυξη του Αγ. Στεφάνου και του Ωρωπού, στη Θεσσαλονίκη η Θέρμη και σε κάθε πόλη μία σειρά από οργανωμένες ζώνες κατοικιών σε ακτίνες από 5 έως 50 χιλιόμετρα από το κέντρο της πόλης.

Τα ακίνητα των servicers και οι τράπεζες

Αυτή την στιγμή υπάρχουν στα χαρτοφυλάκια των servicers οι τίτλοι άνω των 100.000 ακινήτων τα οποία μπορούν να δώσουν κάποια λύση στο τεράστιο πρόβλημα. Αυτό είναι το αμερικανικό μοντέλο όπου το κράτος συνήθως μπορεί να ενοικιάσει τους τίτλους των servicers να δημιουργήσει υποδομές και να τους παραχωρήσει τα ενοίκια. Μία λύση που φαίνεται ότι είναι ξένη στους ευρωπα:iκούς φορείς που ακόμη θεωρούν τους servicers ως μία επαχθή μεν αλλά αναγκαία λύση στο τραπεζικό και δημοσιονομικό πρόβλημα.