Γιατί μειώνεται το ενδιαφέρον για την Golden Visa – Ποιοι ξένοι επενδυτές αγοράζουν σήμερα ακίνητα στην Ελλάδα

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, στη μείωση αυτή έχει συμβάλει και ένα πρόσθετο στοιχείο τις τελευταίες τρεις εβδομάδες: το προσωρινό «φρένο» στην κτηματαγορά και η στάση αναμονής των υποψήφιων αγοραστών, οι οποίοι προτιμούν να μην δεσμεύσουν κεφάλαια λόγω των εξελίξεων στη Μέση Ανατολή. Ωστόσο, πολλοί εκτιμούν ότι μόλις η κατάσταση ξεκαθαρίσει, το ενδιαφέρον θα αναζωπυρωθεί, καθώς η Ελλάδα συνεχίζει να θεωρείται «ασφαλές λιμάνι» για επενδύσεις.

«Το εμφανώς μειωμένο ενδιαφέρον των αγοραστών από χώρες εκτός Ε.Ε. για τη λήψη της άδειας διαμονής, οφείλεται στο γεγονός ότι τα ακίνητα, που αγοράζονται μέσω της Golden Visa δεν μπορούν να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση. Επομένως, χάνουν επενδυτική αξία», σχολιάζει ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, διευθύνων σύμβουλος της Elxis at Home in Greece στο πλαίσιο της σχετικής ανάλυσης της εταιρείας που διαθέτει ένα ευρύ δίκτυο υποψηφίων αγοραστών στο εξωτερικό. Ο ίδιος προσθέτει επίσης ότι αποτρεπτικά λειτουργεί και η αύξηση του ελάχιστου ορίου των 800.000 ευρώ, που ισχύει όχι μόνο στην Αττική και το κέντρο της Θεσσαλονίκης, αλλά και σε όλα τα μεγάλα νησιά με ελάχιστο πληθυσμό 3.100 κατοίκων.

Βασικές αλλαγές 2013– 2026

Σημειώνεται εδώ ότι από το 2013 μέχρι το 2022 το βασικό όριο επένδυσης σε ακίνητα ήταν 250.000 ευρώ, με δυνατότητα διάσπασης σε περισσότερα ακίνητα και χωρίς γεωγραφικούς περιορισμούς. Το 2022–2023 εισάγονται για πρώτη φορά διαφοροποιήσεις ανά περιοχή, με αύξηση του ελάχιστου ορίου στα 500.000 ευρώ σε τμήματα της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και σε τουριστικές περιοχές υψηλής ζήτησης, και διατήρηση των 250.000 ευρώ στην υπόλοιπη χώρα.

Με τον Ν. 5100/2024 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις 2025–2026, το πλαίσιο, όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται στην τελευταία μελέτη του Πανελλήνιου Συλλόγου Υπαλλήλων ΟΑΕΔ – τ. ΟΕΕ – τ. ΟΕΚ γίνεται τυπικά «αυστηρότερο» δεδομένου ότι θεσπίζεται γενικό όριο 800.000 ευρώ για κατοικίες σε Αττική, Θεσσαλονίκη και συγκεκριμένες νησιωτικές/τουριστικές ζώνες, ορίζεται όριο 400.000 ευρώ στην υπόλοιπη επικράτεια, απαιτείται η επένδυση να αφορά ένα μόνο ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ., εισάγονται περιορισμοί στη χρήση για βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb κ.λπ.) για νέες άδειες, με πρόβλεψη ανάκλησης σε περίπτωση παραβίασης.

Παράλληλα, επεκτείνονται και οι εναλλακτικές επενδυτικές διαδρομές (συμμετοχή σε funds, επιχειρηματικά σχέδια, τίτλους, καταθέσεις), χωρίς όμως ουσιαστική αλλαγή στην κεντρική λογική: αρκεί η δέσμευση κεφαλαίου, ανεξάρτητα από την κοινωνική ή αναπτυξιακή ποιότητα της επένδυσης.

Τα στοιχεία του Ιανουαρίου για Golden Visa

Tη δεδομένη στιγμή, με βάση τα τελευταία στοιχεία από το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου για το διάστημα Ιανουάριος 2025 – Ιανουάριος 2026 έχουν εκδοθεί 12.579 άδειες διαμονής μόνιμου επενδυτή (9.626 αρχικές και 2.953 ανανεώσεις) με βάση την ημερομηνία έκδοσης απόφασης για αιτήματα που κατατέθηκαν από το 2022 μέχρι τον Ιανουάριο του 2026.

Ως προς τις εκκρεμείς αιτήσεις αδειών διαμονής μόνιμου επενδυτή ανέρχονται αισίως σε 11.147 εκ των οποίων το 86% αφορά αρχική χορήγηση και 14% ανανεώσεις, ενώ οι περισσότερες εκκρεμότητες ως προς την άδεια μόνιμου επενδυτή είναι για τους επενδυτές από Κίνα (51,3%), ενώ ακολουθούν οι επενδυτές από Τουρκία (18,5%) και Ισραήλ (5%).

Τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι μέχρι και τον Ιανουάριο του 2026 ο συνολικός αριθμός αδειών μονίμου επενδυτή ήταν στις στις 28.589 άδειες μόνιμου επενδυτή, εκ των οποίων οι 21.393 αντιστοιχούν σε αρχικές χορηγήσεις και 7.196 σε ανανεώσεις/επανεκδόσεις, ενώ αν προστεθούν και οι 52.972 άδειες μελών οικογενειών ο τελικός αριθμός ανεβαίνει στις 81.561 άδειες Golden Visa, με βάση τα στοιχεία από το υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου.

Η εθνικότητα με τις περισσότερες αρχικές άδειες μόνιμου επενδυτή παραμένει μακράν η Κίνα (48%), τον Ιανουάριο 2026 και ακολουθούν Τουρκία (16%), Λίβανος (4,7%), Ιράν (4%), Ηνωμένο Βασίλειο (3,8%), Ισραήλ (3,1%), ΗΠΑ (2,7%), Αίγυπτος (2,7%), Αρμενία (1,1%) και Σερβία (1%).

Άνοδο σημειώνουν οι αγοραστές από την Ευρώπη

Τώρα, η ανάλυση της ELXIS διαπιστώνει και διαφοροποίηση πλέον του ξένου αγοραστικού κοινού που αποκτά ακίνητα στην Ελλάδα (σ.σ. ανεξαρτήτως του ειδικότερου κοινού για χορήγηση αδειών διαμονής μέσω του προγράμματος της Golden Visa). Συγκεκριμένα, παρατηρείται γενικότερα μείωση των ξένων ενδιαφερόμενων, που προσέγγιζαν την αγορά κατοικίας έχοντας κυρίως επενδυτικό κίνητρο. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Elxis, τα τελευταία χρόνια, το «δέλεαρ» της αξιοποίησης μέσω των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και η άδεια διαμονής μέσω του σχετικού προγράμματος, είχαν προσελκύσει αρκετούς αγοραστές, κυρίως νεότερων ηλικιών, μεταξύ 30-45 ετών, που είχαν πρώτιστα επενδυτικό προσανατολισμό, δηλαδή αγόραζαν εξοχικά και δευτερεύουσες κατοικίες σε Αττική και Θεσσαλονίκη, αρχικά για να τα εκμεταλλευτούν και μετά, για να μείνουν και οι ίδιοι κάποιες ημέρες τον χρόνο.

Πλέον, μετά τις αλλαγές που έγιναν στο πρόγραμμα Golden Visa, αυτό το κοινό έχει μειωθεί, ενώ παράλληλα αυξάνεται το μερίδιο των πιο «παραδοσιακών» αγοραστών στην ελληνική αγορά, αυτή τη φορά από τη Δυτική Ευρώπη. «Άνθρωποι ηλικίας από 45 έως 60 ετών από τη Δυτική Ευρώπη, που δεν μπορούν να διοχετεύσουν τα χρήματά τους στις δικές τους χώρες και πλησιάζουν στην ηλικία της συνταξιοδότησής τους, ή είναι ήδη συνταξιούχοι, αποτελούν πλέον το βασικό κοινό των αγοραστών», επισημαίνει ο κ. Γαβριηλίδης.

Σημαντικά αυξημένη η ζήτηση των αγοραστών από την Ολλανδία και τη Γαλλία

Η ανάλυση της Elxis δείχνει ότι πλέον έχει αυξηθεί σημαντικά η ζήτηση των αγοραστών από την Ολλανδία και τη Γαλλία. Τη διετία 2024-2025, το μερίδιο των Ολλανδών καταγράφει άνοδο 16,7% και των Γάλλων εμφανίζεται ενισχυμένο κατά 6,3%. Παράλληλα, σταθερά υψηλό παραμένει το αγοραστικό ενδιαφέρον από την Γερμανία, τις ΗΠΑ, την Αγγλία και τον Καναδά, ενώ μείωση κατά 4,2% παρουσιάζει η ζήτηση από το Βέλγιο, μια χώρα με υψηλό ποσοστό αγοραστών με επενδυτικό προσανατολισμό.

Το πρόγραμμα της Golden Visa για αγοραστές τρίτων χωρών προσελκύει κυρίως συνταξιούχους

Σε ό,τι αφορά ειδικά το πρόγραμμα της Golden Visa για αγοραστές τρίτων χωρών, πλέον φαίνεται επίσης να προσελκύει κυρίως συνταξιούχους, κατά βάση για ακίνητα που βρίσκονται στο όριο των 400.000 ευρώ, που αφορά εξοχικά ακίνητα εκτός των δύο μεγάλων αστικών κέντρων και των μεγάλων νησιών.

Όπως επισημαίνει η Elxis, οι ξένοι αγοραστές προτιμούν κυρίως την απόκτηση νεόδμητων κατοικιών, που βρίσκονται υπό κατασκευή, ή που έχουν κατασκευαστεί τα τελευταία πέντε χρόνια. Η επιλογή ακινήτων σύγχρονων προδιαγραφών εξασφαλίζει σημαντικές ανέσεις, σε συνδυασμό με τη χαμηλότερη τιμή πώλησης σε σχέση με ένα αντίστοιχο σπίτι στη χώρα καταγωγής των αγοραστών, προσφέροντας έτσι μεγαλύτερη αξία. Επίσης, επιτρέπει την κεφαλαιοποίηση μελλοντικών υπεραξιών. Σημαντικό αποτελεί και το γεγονός ότι τα νεόδμητα εξοχικά βρίσκονται σε συγκροτήματα με σχετικά μικρό αριθμό ακινήτων, έναντι του εξωτερικού, όπου αναπτύσσονται μεγάλες μονάδες.