Πολυτελείς κατοικίες: Στα €6,11 δισ. το αγοραστικό ενδιαφέρον

Τα ευρήματα προέρχονται από τα ιδιόκτητα αρχεία αιτημάτων και συναλλαγών του οίκου και δεν αποτελούν αποτύπωση του συνόλου της ελληνικής κτηματαγοράς. Η έκθεση καλύπτει το διάστημα από την 1η Ιανουαρίου έως τις 30 Ιουνίου 2026 και βασίζεται σε ιστορικό συναλλαγών συνολικής αξίας άνω των 650 εκατ. ευρώ.

Τι αντιπροσωπεύουν τα €6,11 δισ.

Το ποσό των 6,11 δισ. ευρώ δεν αντιστοιχεί σε ακίνητα που πωλήθηκαν μέσα στο εξάμηνο. Αποτυπώνει τη συνολική ενδεικτική αξία των ακινήτων για τα οποία οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές υπέβαλαν αιτήματα μέσω των καναλιών της Greece Sotheby’s International Realty.

Για τα ακίνητα των οποίων η τιμή δεν δημοσιοποιείται και παρέχεται κατόπιν αιτήματος —τα λεγόμενα price on application ή POA— το report εφαρμόζει ειδική εξομάλυνση, ώστε να περιορίζεται η επίδραση του καθαρά διερευνητικού ενδιαφέροντος.

Συγκεκριμένα, το 20% αυτών των αιτημάτων αντιμετωπίζεται ως απλή περιέργεια και δεν προσμετράται, το 40% υπολογίζεται στο 70% της δηλωμένης τιμής και το υπόλοιπο 40% στην πλήρη τιμή. Έτσι, κάθε POA αίτημα σταθμίζεται τελικά στο 68% της ονομαστικής του αξίας.

Πρόσθετη προσαρμογή πραγματοποιείται όταν ο ίδιος αγοραστής εκδηλώνει ενδιαφέρον για πολλά ακίνητα, ώστε να μην πολλαπλασιάζεται τεχνητά το συνολικό μέγεθος της ζήτησης.

Άνοδος 35% σε σχέση με το 2025

Η εξομαλυμένη αξία του αγοραστικού ενδιαφέροντος αυξήθηκε από 4,51 δισ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2025 σε 6,11 δισ. ευρώ το 2026, σημειώνοντας άνοδο περίπου 35%.

Παράλληλα, το φετινό αποτέλεσμα βρίσκεται 19% πάνω από τον μέσο όρο της τελευταίας πενταετίας, ο οποίος διαμορφώνεται στα 5,12 δισ. ευρώ.

Η κορυφαία επίδοση της περιόδου εξακολουθεί να ανήκει στο πρώτο εξάμηνο του 2024, όταν η συνολική αξία των αιτημάτων είχε φτάσει τα 7,21 δισ. ευρώ. Ακολούθησε η επιβράδυνση του 2025 και στη συνέχεια η επιστροφή σε υψηλότερα επίπεδα το 2026.

Η έκθεση ερμηνεύει τη μεταβολή του 2025 ως προσωρινή προσαρμογή και όχι ως μόνιμη αλλαγή της πορείας της αγοράς.

Οι αγοραστές αναζητούν ακριβότερα ακίνητα

Η άνοδος δεν αφορά μόνο τον συνολικό αριθμό ή την αξία των αιτημάτων. Μεταβάλλεται και το ύψος των ακινήτων που εξετάζουν οι ενδιαφερόμενοι.

Η μέση αξία ανά αίτημα αυξήθηκε από 5,12 εκατ. ευρώ το 2025 σε 5,89 εκατ. ευρώ το 2026.

Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η μεταβολή στη διάμεση αξία, η οποία ανέβηκε από 2,30 εκατ. ευρώ σε 2,95 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 28%.

Η διάμεση αξία δείχνει το σημείο στο οποίο τα μισά αιτήματα αφορούν ακριβότερα και τα υπόλοιπα μισά φθηνότερα ακίνητα. Η άνοδός της περιορίζει την πιθανότητα το συνολικό αποτέλεσμα να οφείλεται μόνο σε λίγα εξαιρετικά ακριβά ακίνητα.

Το 70% της ζήτησης αφορά ακίνητα άνω των €5 εκατ.

Η κατηγορία κατοικιών αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ εξακολουθεί να αποτελεί τον βασικό πυρήνα της αγοράς που καταγράφει ο οίκος.

Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026:

• το 70% της συνολικής αξίας των αιτημάτων αφορούσε ακίνητα άνω των 5 εκατ. ευρώ,
• το 23% κατοικίες αξίας από 2 έως 5 εκατ. ευρώ,
• μόλις το 7% ακίνητα κάτω των 2 εκατ. ευρώ.

Η αξία της ζήτησης στην υψηλότερη κατηγορία αυξήθηκε κατά 45% έναντι του 2025. Αντίστοιχα, η άνοδος ήταν 16% στην κατηγορία των 2 έως 5 εκατ. ευρώ και 18% κάτω από τα 2 εκατ. ευρώ.

Η συμμετοχή των ακινήτων άνω των 5 εκατ. ευρώ κινείται σταθερά μεταξύ 66% και 74% τα τελευταία τρία χρόνια, παραμένοντας υψηλή τόσο στις περιόδους ανάπτυξης όσο και κατά την επιβράδυνση του 2025.

Στις 238 ημέρες ο διάμεσος χρόνος πώλησης

Τα στοιχεία των ολοκληρωμένων συναλλαγών δείχνουν σημαντικές διαφοροποιήσεις ως προς τον χρόνο που χρειάζεται ένα ακίνητο για να φτάσει από την αρχική δημοσίευση στην υπογραφή συμφωνίας.

Ο διάμεσος χρόνος διαμορφώνεται περίπου στις 238 ημέρες, δηλαδή στους 7,8 μήνες.

Το 41% των πωλήσεων ολοκληρώνεται μέσα στους πρώτους έξι μήνες και ένα επιπλέον 20% μέσα σε διάστημα έως ενός έτους. Αντίθετα, το 39% χρειάζεται περισσότερο από έναν χρόνο, ενώ το 19% παραμένει στην αγορά για περισσότερο από δύο χρόνια πριν υπογραφεί συμφωνία.

Η έκθεση συνδέει τις μεγάλες χρονικές αποκλίσεις κυρίως με την αρχική τιμολόγηση. Τα ακίνητα που προσφέρονται σε επίπεδα συμβατά με πραγματικές συγκρίσιμες συναλλαγές απορροφώνται ταχύτερα, ενώ εκείνα που ξεκινούν με διερευνητικές ή υπερβολικά υψηλές τιμές συσσωρεύουν χρόνο έκθεσης.

Πτωτικές οι περισσότερες αναθεωρήσεις τιμών

Η ανάλυση των μεταβολών των ζητούμενων τιμών βασίζεται σε 25 ενεργές καταχωρίσεις, για τις οποίες υπήρχαν διαφορετικές τιμές το 2025 και το 2026.

Στο 72% των περιπτώσεων, η αναθεώρηση ήταν πτωτική, με διάμεση μείωση περίπου 8%.

Οι μειώσεις δεν περιορίστηκαν σε μία μόνο κατηγορία. Καταγράφηκαν τόσο σε ακίνητα αξίας κάτω των 2 εκατ. ευρώ όσο και σε κατοικίες άνω των 20 εκατ. ευρώ.

Το report επισημαίνει ότι ένα ακίνητο που παραμένει στην αγορά επί έξι ή δώδεκα μήνες χωρίς σοβαρές προσφορές κινδυνεύει να καταγραφεί στη μνήμη των αγοραστών ως απούλητο και όχι ως υποτιμημένο. Η αρχική τιμή επηρεάζει, επομένως, ολόκληρη την εμπορική πορεία του ακινήτου.

Πού βρίσκονται οι υψηλότερες ζητούμενες τιμές

Η ανάλυση των τιμών ανά περιοχή βασίζεται σε ενεργό χαρτοφυλάκιο περισσότερων από 400 πολυτελών κατοικιών. Τα ποσά αφορούν ζητούμενες και όχι τελικές τιμές συναλλαγής.

Η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή καταγράφεται στη Μύκονο, με 10.938 ευρώ ανά τ.μ.. Ακολουθούν:

• η Αθηναϊκή Ριβιέρα με 10.213 ευρώ ανά τ.μ.,
• το κέντρο της Αθήνας με 9.489 ευρώ,
• η Λευκάδα με 9.130 ευρώ,
• η Πάρος με 9.028 ευρώ,
• η Κέρκυρα με 8.716 ευρώ,
• η Τήνος με 7.729 ευρώ.

Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, το εύρος των ζητούμενων τιμών φτάνει έως τα 26.848 ευρώ ανά τ.μ., κυρίως λόγω των branded κατοικιών που διατίθενται πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής τους.

Στο σύνολο του ενεργού χαρτοφυλακίου, η διάμεση ζητούμενη τιμή ανέρχεται σε 8.333 ευρώ ανά τ.μ. και η μέση σε 8.993 ευρώ.

Η Αθηναϊκή Ριβιέρα διαμορφώνει νέα αγορά

Η Greece Sotheby’s International Realty χαρακτηρίζει την Αθηναϊκή Ριβιέρα ως τη σημαντικότερη δομική εξέλιξη του τρέχοντος κύκλου.

Η ανάπτυξη του Ελληνικού, του Apollo Hills και άλλων έργων στη νότια ακτογραμμή της Αττικής δημιουργεί μια κατηγορία διαφορετική από την παραδοσιακή αγορά εξοχικών κατοικιών στα νησιά.

Οι αγοραστές της περιοχής αποδίδουν μεγαλύτερο βάρος στη σύνδεση με το αεροδρόμιο, στις υποδομές, στα διεθνή σχολεία, στις υπηρεσίες ασφαλείας, στη λειτουργία των εγκαταστάσεων καθ’ όλη τη διάρκεια του χρόνου και στη φήμη του developer.

Αντίθετα, οι αγορές στα νησιά συνδέονται περισσότερο με τον τρόπο ζωής, το φυσικό περιβάλλον, την αισθητική και την ταυτότητα του προορισμού.

Το κανάλι απευθείας αιτημάτων μέσω του Apollo Hills, σύμφωνα με την έκθεση, εξελίχθηκε από σχεδόν μηδενική παρουσία το 2023 σε μία από τις σημαντικότερες πηγές ενδιαφέροντος το 2026.

Οι Έλληνες αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών

Σε αντίθεση με την αντίληψη ότι η αγορά πολυτελών ακινήτων στην Ελλάδα στηρίζεται αποκλειστικά στους ξένους, οι Έλληνες αντιπροσωπεύουν τη μεγαλύτερη μεμονωμένη εθνική ομάδα στα αιτήματα του εξαμήνου.

Η κατανομή έχει ως εξής:

• Ελλάδα: 18,8%,
• Ηνωμένο Βασίλειο: 17,4%,
• Ηνωμένες Πολιτείες: 14,5%,
• Γαλλία: 6,3%,
• Αυστραλία: 4,2%.

Η αξία του ενδιαφέροντος από Έλληνες αυξήθηκε κατά 17% σε ετήσια βάση, από Βρετανούς κατά 60% και από Αμερικανούς κατά 16%.

Ιδιαίτερα υψηλές ποσοστιαίες αυξήσεις σημειώθηκαν επίσης από αγοραστές στην Ισπανία, στη Νότια Αφρική, στην Ολλανδία και στο Βέλγιο. Οι αγορές αυτές, ωστόσο, ξεκινούν από σημαντικά μικρότερα μερίδια, επομένως οι μεγάλες ποσοστιαίες μεταβολές δεν σημαίνουν ότι έχουν αποκτήσει αντίστοιχο συνολικό βάρος.

Το Non-Dom από το μηδέν στο 29% της αξίας συναλλαγών

Η πλέον έντονη αλλαγή στη σύνθεση των ολοκληρωμένων συναλλαγών αφορά τους αγοραστές που μεταφέρουν τη φορολογική κατοικία τους στην Ελλάδα μέσω του καθεστώτος Non-Dom.

Η συγκεκριμένη κατηγορία δεν εμφανιζόταν στα αρχεία του οίκου έως το 2023. Το 2024 αντιπροσώπευσε το 17% των συμφωνιών και το 14% της αξίας συναλλαγών.

Το 2025 το μερίδιο αυξήθηκε στο 21% των συμφωνιών, οι οποίες αντιστοιχούσαν στο 29% της συνολικής αξίας συναλλαγών. Η διαφορά δείχνει ότι η μέση αξία αγοράς των συγκεκριμένων πελατών ήταν υψηλότερη από τον μέσο όρο της αγοράς.

Στο πρώτο εξάμηνο του 2026, οι αγοραστές Non-Dom αντιπροσώπευσαν το 14% των συμφωνιών και το 10% της αξίας. Η έκθεση σημειώνει ότι τα στοιχεία του εξαμήνου δεν είναι άμεσα συγκρίσιμα με τις πλήρεις ετήσιες επιδόσεις και αναμένει την ολοκλήρωση του έτους για ασφαλέστερα συμπεράσματα.

Σε επίπεδο εθνικότητας, οι Βρετανοί καλύπτουν το 53% των συναλλαγών Non-Dom που καταγράφηκαν σωρευτικά από το 2024 έως το 2026. Ακολουθούν οι Αμερικανοί με 12%.

Από το ενδιαφέρον στην ολοκληρωμένη αγορά

Το report παρουσιάζει και την τυπική πορεία ενός ενδιαφερόμενου από το πρώτο αίτημα έως την υπογραφή συμβολαίου.

Περίπου το 12% των αρχικών αιτημάτων οδηγεί σε επίσκεψη στο ακίνητο. Από τις επισκέψεις, περίπου το 11% καταλήγει σε υπογεγραμμένη αρχική συμφωνία, ενώ το 78% αυτών των συμφωνιών ολοκληρώνεται τελικά με συναλλαγή.

Ο συνδυαστικός δείκτης από το αρχικό αίτημα έως την πώληση βρίσκεται περίπου στο 1%, βάσει του ιστορικού συναλλαγών του οίκου από το 2017.

Επομένως, η αξία ενδιαφέροντος των 6,11 δισ. ευρώ δεν μπορεί να μεταφραστεί αυτομάτως σε αντίστοιχο ύψος συναλλαγών. Επιπλέον, ένα αίτημα που υποβάλλεται στις αρχές του έτους μπορεί να οδηγήσει σε συμφωνία ή πώληση αρκετούς μήνες αργότερα, ακόμη και μέσα στο 2027.

Οι πέντε παράγοντες για το δεύτερο εξάμηνο

Για το υπόλοιπο του 2026, η έκθεση εντοπίζει πέντε βασικές μεταβλητές:

• τον χρόνο παράδοσης των νέων κατοικιών στην Αθηναϊκή Ριβιέρα,
• την εξέλιξη του ενδιαφέροντος από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα,
• την περαιτέρω ανάπτυξη της κατηγορίας Non-Dom,
• την πορεία των ευρωπαϊκών επιτοκίων και του ενεργειακού κόστους,
• την πειθαρχία των πωλητών ως προς την αρχική τιμολόγηση.

Η βασική εκτίμηση του οίκου παραμένει θετική, καθώς η ζήτηση έχει επιστρέψει πάνω από τον μακροχρόνιο μέσο όρο και η υψηλότερη κατηγορία τιμών εξακολουθεί να αποτελεί το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς.

Το κεντρικό, όμως, συμπέρασμα δεν είναι ότι κάθε πολυτελές ακίνητο μπορεί να πωληθεί σε οποιαδήποτε τιμή. Η αγορά εμφανίζεται πιο ενεργή αλλά και πιο επιλεκτική: τα ακίνητα με ρεαλιστική τιμή προχωρούν προς συναλλαγή, ενώ οι υπερτιμημένες καταχωρίσεις συσσωρεύουν χρόνο και χρειάζονται συχνότερα αναπροσαρμογή.