Ακίνητα: Οι τιμές συνεχίζουν ανοδικά, αλλά με χαμηλότερη ταχύτητα – Στο 5,5% η αύξηση το β΄ τρίμηνο

Η ελληνική αγορά κατοικίας παραμένει σε ανοδική τροχιά, αλλά η ένταση των ανατιμήσεων υποχωρεί. Το β΄ τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο 5,5% υψηλότερες σε σχέση με έναν χρόνο πριν, σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Πρόκειται για χαμηλότερο ρυθμό τόσο από το 6,6% του πρώτου τριμήνου όσο και από τη μέση ετήσια αύξηση 8,3% που καταγράφηκε το 2025.

Η εικόνα δεν δείχνει, επομένως, πτώση των τιμών, αλλά επιβράδυνση της ανόδου τους. Και πίσω από τον πανελλαδικό μέσο όρο διαμορφώνεται μια ενδιαφέρουσα γεωγραφική διαφοροποίηση: οι τιμές αυξάνονται πλέον ταχύτερα εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης.

Η άνοδος επιβραδύνεται για δεύτερη χρονιά

Η υποχώρηση της δυναμικής έχει αρχίσει να γίνεται εμφανής και σε ετήσια βάση.

Το 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων είχαν αυξηθεί κατά μέσο όρο κατά 9,1%. Το 2025 ο ρυθμός περιορίστηκε στο 8,3%, σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

Στις αρχές του 2026 η επιβράδυνση έγινε εντονότερη. Η ετήσια μεταβολή ήταν 6,6% στο πρώτο τρίμηνο και υποχώρησε περαιτέρω στο 5,5% στο δεύτερο.

Η εξέλιξη αυτή έχει σημασία γιατί έρχεται μετά από μια παρατεταμένη περίοδο ισχυρών αυξήσεων. Ο γενικός δείκτης τιμών διαμερισμάτων, με βάση το 2007=100, έχει φτάσει πλέον στις 114,2 μονάδες, από 112,8 το πρώτο τρίμηνο και 108,3 το δεύτερο τρίμηνο του 2025.

Με άλλα λόγια, οι ονομαστικές τιμές που αποτυπώνει ο συγκεκριμένος δείκτης βρίσκονται πλέον περίπου 14% πάνω από το επίπεδο αναφοράς του 2007, παρότι η ταχύτητα με την οποία αυξάνονται σήμερα έχει περιοριστεί.

Η μεγαλύτερη αύξηση δεν καταγράφεται πλέον στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα

Η γεωγραφική εικόνα είναι ίσως το πιο ενδιαφέρον στοιχείο των νέων δεδομένων.

Στην Αθήνα οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5% σε ετήσια βάση το β΄ τρίμηνο του 2026, ενώ στη Θεσσαλονίκη η άνοδος ήταν 4,7%. Στις άλλες μεγάλες πόλεις διαμορφώθηκε στο 5,4%.

Η υψηλότερη αύξηση, 7,1%, καταγράφηκε στις λοιπές περιοχές της χώρας.

Η διαφορά γίνεται πιο χαρακτηριστική σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά. Το 2025 η Θεσσαλονίκη είχε εμφανίσει μέση ετήσια αύξηση 9,7% και οι άλλες μεγάλες πόλεις 10,3%, ενώ η Αθήνα κινούνταν χαμηλότερα, στο 6,6%. Στις λοιπές περιοχές η αύξηση ήταν 9,6%.

Μέσα στο 2026 η επιβράδυνση είναι εμφανής παντού, αλλά όχι στον ίδιο βαθμό. Στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός πέρασε από 5,9% το πρώτο τρίμηνο σε 5% στο δεύτερο. Στη Θεσσαλονίκη από 6,9% σε 4,7% και στις άλλες μεγάλες πόλεις από 6,6% σε 5,4%. Στις λοιπές περιοχές υποχώρησε επίσης, αλλά παρέμεινε υψηλότερος, από 7,9% σε 7,1%.

Τα στοιχεία δείχνουν, συνεπώς, ότι η ισχυρότερη ποσοστιαία άνοδος των τιμών δεν συγκεντρώνεται αυτή την περίοδο στις δύο μεγαλύτερες αγορές κατοικίας της χώρας.

Η Τράπεζα της Ελλάδος δεν αποδίδει στο συγκεκριμένο δελτίο αυτή τη διαφοροποίηση σε συγκεκριμένο αίτιο, επομένως δεν μπορεί να εξαχθεί από τα δεδομένα και μόνο συμπέρασμα για το αν οφείλεται σε μετατόπιση της ζήτησης, περιορισμένη προσφορά ή άλλους παράγοντες.

Τα νέα διαμερίσματα ακριβαίνουν περισσότερο από τα παλαιά

Διαφορά εξακολουθεί να υπάρχει και ανάλογα με την ηλικία του ακινήτου.

Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων, δηλαδή εκείνων ηλικίας έως πέντε ετών, αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο κατά 6,2% σε ετήσια βάση. Για τα παλαιότερα διαμερίσματα, άνω των πέντε ετών, η αύξηση ήταν 5%.

Και στις δύο κατηγορίες, πάντως, ο ρυθμός είναι χαμηλότερος από ό,τι στις αρχές της χρονιάς. Στα νέα ακίνητα η ετήσια αύξηση είχε διαμορφωθεί στο 7% το πρώτο τρίμηνο, ενώ στα παλαιά στο 6,3%.

Η σύγκριση με το 2025 παρουσιάζει μια ακόμη διαφοροποίηση. Πέρυσι οι τιμές των νέων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 7,8%, αρκετά χαμηλότερα από το 10,2% του 2024. Αντίθετα, στα παλαιά διαμερίσματα η μέση αύξηση είχε επιταχυνθεί ελαφρά στο 8,6% το 2025, από 8,4% το 2024.

Το 2026 η εικόνα έχει αντιστραφεί ως προς τη μεταξύ τους δυναμική, με τα νεότερα ακίνητα να εμφανίζουν ξανά μεγαλύτερη ετήσια ανατίμηση.

Ο σχετικός δείκτης για τα νέα διαμερίσματα βρίσκεται πλέον στις 120 μονάδες, με βάση το 2007=100, ενώ για τα παλαιά στις 110,6 μονάδες.

Πώς έχουν κινηθεί Αθήνα και Θεσσαλονίκη σε σχέση με το 2007

Οι ίδιοι οι δείκτες δίνουν μια ευρύτερη εικόνα για το πού έχουν φτάσει σήμερα οι ονομαστικές τιμές σε σχέση με το έτος βάσης.

Στην Αθήνα ο δείκτης έχει ανέβει στις 118,3 μονάδες το β΄ τρίμηνο του 2026, δηλαδή βρίσκεται περίπου 18% πάνω από το επίπεδο του 2007.

Στη Θεσσαλονίκη διαμορφώνεται στις 111,9 μονάδες, στις άλλες μεγάλες πόλεις στις 108,2 και στις λοιπές περιοχές στις 112,8 μονάδες.

Η σύγκριση αυτή δεν δείχνει πόσο έχουν αυξηθεί οι τιμές από τα χαμηλά της ελληνικής αγοράς ακινήτων, καθώς το δελτίο δεν παραθέτει ολόκληρη την ετήσια διαδρομή από το 2007 μέχρι σήμερα. Δείχνει όμως ότι, σε ονομαστικούς όρους, όλοι οι συγκεκριμένοι δείκτες έχουν πλέον ξεπεράσει το επίπεδο βάσης του 2007.

Στο 5,3% η αύξηση στο σύνολο των αστικών περιοχών

Για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, η ετήσια αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 5,3% το δεύτερο τρίμηνο, από 6,5% στο πρώτο.

Για ολόκληρο το 2025, η μέση αύξηση είχε φτάσει το 7,9%, έναντι 8,8% το 2024.

Και αυτή η σειρά επιβεβαιώνει, επομένως, την ίδια γενική τάση: οι τιμές εξακολουθούν να κινούνται προς τα πάνω, όμως ο ρυθμός αύξησης μειώνεται.

Σε τι βασίζονται οι δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος

Η μεθοδολογία έχει ιδιαίτερη σημασία για την ερμηνεία των αποτελεσμάτων. Οι δείκτες δεν προκύπτουν από αγγελίες πώλησης ούτε αποτελούν απλή καταγραφή των ζητούμενων τιμών στην αγορά.

Η Τράπεζα της Ελλάδος συγκεντρώνει από τις αρχές του 2009 αναλυτικά στοιχεία από όλα τα πιστωτικά ιδρύματα που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα. Πρόκειται για εκτιμήσεις των τραπεζών για την τρέχουσα εμπορική αξία οικιστικών ακινήτων, οι οποίες συνοδεύονται από πληροφορίες για τα ποιοτικά χαρακτηριστικά τους.

Έως το τέλος Ιουνίου 2026 είχαν αναγγελθεί συνολικά περίπου 971.800 εκτιμήσεις ακινήτων. Από αυτές, το 65,3% αφορούσε διαμερίσματα, το 18,4% μονοκατοικίες, το 6,3% μεζονέτες, το 6% οικόπεδα και το υπόλοιπο 4% άλλες κατηγορίες ακινήτων.

Το συγκεκριμένο δελτίο και οι βασικοί δείκτες που παρουσιάζονται σε αυτό αφορούν τις τιμές των διαμερισμάτων. Τα στοιχεία για το 2025 και το 2026 που επισημαίνονται στον πίνακα είναι προσωρινά, ενώ αρκετές από τις τιμές του 2025 έχουν ήδη αναθεωρηθεί.

Η αγορά παραμένει ακριβότερη, αλλά η φάση των πολύ υψηλών αυξήσεων υποχωρεί

Η ουσία των νέων δεδομένων βρίσκεται στη διάκριση ανάμεσα στο επίπεδο των τιμών και στον ρυθμό με τον οποίο αυτές μεταβάλλονται.

Οι τιμές δεν πέφτουν. Αντίθετα, συνεχίζουν να καταγράφουν σημαντική ετήσια αύξηση και οι δείκτες έχουν πλέον ξεπεράσει το επίπεδο αναφοράς του 2007 σε όλες τις γεωγραφικές κατηγορίες που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος.

Αυτό που αλλάζει είναι η ταχύτητα. Από αύξηση 9,1% το 2024 και 8,3% το 2025, η αγορά περνά σε ρυθμό 5,5% στο δεύτερο τρίμηνο του 2026, με αποκλιμάκωση που είναι ιδιαίτερα έντονη στη Θεσσαλονίκη και στις άλλες μεγάλες πόλεις.

Ταυτόχρονα, η υψηλότερη αύξηση στις λοιπές περιοχές και η μεγαλύτερη άνοδος των νέων έναντι των παλαιότερων διαμερισμάτων δείχνουν ότι η αγορά δεν κινείται πλέον με μία ενιαία ταχύτητα. Αυτό είναι και το βασικό μήνυμα των στοιχείων του δεύτερου τριμήνου: η ανοδική αγορά κατοικίας συνεχίζεται, αλλά γίνεται περισσότερο διαφοροποιημένη και λιγότερο ορμητική από ό,τι την προηγούμενη διετία.