Κατασχεμένα ακίνητα: Προ των πυλών η απόφαση για αποδέσμευση και πώληση από τους οφειλέτες της Εφορίας

Οι οφειλέτες θα έχουν πλέον τη δυνατότητα να διαθέτουν τα ακίνητά τους στην ελεύθερη αγορά πριν αυτά οδηγηθούν σε διαδικασία πλειστηριασμού, με την προϋπόθεση ότι μέρος ή το σύνολο του τιμήματος θα καταβάλλεται υποχρεωτικά απευθείας στο Δημόσιο.

Η παρακράτηση υπέρ του Δημοσίου δεν μπορεί να υπολείπεται του 25% της συνολικής οφειλής, όρος που διασφαλίζει την κάλυψη μέρους του χρέους και επιτρέπει την άρση της δέσμευσης του ακινήτου, ενώ το υπόλοιπο ποσό θα ρυθμίζεται.

Στο ισχύον καθεστώς, η ύπαρξη κατάσχεσης από την Εφορία συχνά εμποδίζει τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, ακόμη και όταν υπάρχει αγοραστής και δυνατότητα μερικής εξόφλησης του Δημοσίου.

Με τη νέα διαδικασία, η ΑΑΔΕ θα μπορεί να εισπράττει άμεσα μέρος των οφειλών, ενώ οι φορολογούμενοι θα αποκτούν τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν ακίνητα τα οποία μέχρι σήμερα παρέμεναν δεσμευμένα.

Παράλληλα, η αγορά ακινήτων αποκτά έναν μηχανισμό για να «ξεπαγώσουν» μεταβιβάσεις  κατασχεμένων ακινήτων σε μια περίοδο έντονης στεγαστικής κρίσης.

Όλες οι λεπτομέρειες  

Οι όροι, οι προϋποθέσεις και γενικότερα τα βήματα για την άρση της κατάσχεσης περιγράφονται στη ρύθμιση, η οποία θα ενεργοποιηθεί με την έκδοση της εφαρμοστικής απόφασης της Φορολογικής Διοίκησης, με όλες τις τεχνικές λεπτομέρειες, την ψηφιακή πλατφόρμα υποβολής των αιτήσεων, καθώς και τα ακριβή δικαιολογητικά που πρέπει να συνυποβάλλουν οι φορολογούμενοι.

Ειδικότερα:

Η Φορολογική Διοίκηση, μετά από αίτηση του οφειλέτη, εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης που έχει επιβάλει σε ακίνητό του για βεβαιωμένες οφειλές στη Φορολογική Διοίκηση, ενόψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία με τίμημα, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι κάτωθι όροι:

• Πληρούνται κατά τον χρόνο αποδέσμευσης, οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
• Το τίμημα της μεταβίβασης δεν δύναται να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή έχει προσδιορισθεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης.
• Όταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι κατώτερη της αντικειμενικής αξίας αυτού, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία.
• Σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας πριν από την υποβολή της αίτησης, ο οφειλέτης προσκομίζει έκθεση εκτίμησης της εμπορική αξίας του υπό μεταβίβαση ακινήτου από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.
• Από το τίμημα της μεταβίβασης, παρακρατείται και αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο στη Φορολογική Διοίκηση, ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης. Το ποσοστό παρακράτησης προσδιορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπολείπεται του 25%.
• Αν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση είναι μεγαλύτερο, παρακρατείται και αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό για την άρση της κατάσχεσης.
• Σε περίπτωση που το ποσό της παρακράτησης, υπερβαίνει το τίμημα,  παρακρατείται και αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
• Ο συμβολαιογράφος που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης αναλαμβάνει την υποχρέωση να παρακρατήσει το συμφωνημένο ποσό από το τίμημα και να το αποδώσει απευθείας στην Εφορία.

Σε κάθε περίπτωση, η πώληση πρέπει να γίνεται με οικονομικό αντάλλαγμα το οποίο κρίνεται ικανοποιητικό για την κάλυψη των απαιτήσεων ή μέρους αυτών, αποτρέποντας εικονικές ή υποτιμημένες συναλλαγές.

*Αν οι βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές έχουν καλυφθεί πλήρως με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν εφαρμόζεται ο όρος του 25% παρακράτησης.

Όταν πληρούνται οι προαναφερόμενοι όροι, η ΑΑΔΕ εκδίδει άμεσα την απόφαση άρσης κατάσχεσης.

Ο Διοικητής καθορίζει τη διαδικασία, το έντυπο της απόφασης, τη διάρκεια ισχύος και κάθε αναγκαία λεπτομέρεια, συμπεριλαμβανομένων των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της υπόλοιπης οφειλής.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η διαδικασία της ελεύθερης εκποίησης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί το αργότερο δέκα ημέρες πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία τυχόν πλειστηριασμού. Αν η προθεσμία παρέλθει χωρίς υπογραφή συμβολαίων, ο πλειστηριασμός διενεργείται κανονικά.