Ακίνητα: Πώς η νέα ρύθμιση της ΑΑΔΕ ανοίγει τον δρόμο για πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων

Η ρύθμιση, η οποία προωθήθηκε νομοθετικά από τον Αντιπρόεδρο της Κυβέρνησης και Υπουργό Επικρατείας Κωστή Χατζηδάκη, αλλάζει το έως σήμερα καθεστώς, επιτρέποντας την πώληση ακινήτων που έχουν δεσμευτεί από το Δημόσιο, με μέρος του τιμήματος να κατευθύνεται στην αποπληρωμή των οφειλών.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) υποδέχθηκε θετικά τη νέα ρύθμιση, χαρακτηρίζοντάς την «λύτρωση» για χιλιάδες ιδιοκτήτες. Όπως επισημαίνει, η αλλαγή αυτή αντιμετωπίζει ένα χρόνιο πρόβλημα που κρατούσε ακίνητα δεσμευμένα, περιορίζοντας τη δυνατότητα αξιοποίησης ή πώλησής τους, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου το τίμημα θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για την αποπληρωμή χρεών.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ικανοποιείται ένα διαχρονικό αίτημά της, καθώς για πρώτη φορά δημιουργείται θεσμικό πλαίσιο που επιτρέπει την πώληση κατασχεμένου ακινήτου και την απόδοση μέρους του ποσού της πώλησης προς εξόφληση της οφειλής, χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη πλήρης εξόφληση του χρέους. Η απόφαση της ΑΑΔΕ καθορίζει τα επιμέρους κριτήρια και τα βήματα για την εφαρμογή της νέας διαδικασίας.

Ποιο πρόβλημα αντιμετωπίζει η νέα ρύθμιση

Μέχρι σήμερα, η επιβολή κατάσχεσης από το Δημόσιο ουσιαστικά εμπόδιζε την πώληση ενός ακινήτου, καθώς προϋπόθεση για τη μεταβίβασή του ήταν η πλήρης ικανοποίηση των απαιτήσεων του Δημοσίου. Ακόμη και όταν υπήρχε αγοραστής, ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να ολοκληρώσει τη συναλλαγή, καθώς έπρεπε πρώτα να εξοφλήσει το σύνολο της οφειλής.

Το αποτέλεσμα ήταν να δημιουργείται ένα φαύλο κύκλο: ο οφειλέτης αδυνατούσε να αξιοποιήσει ή να πουλήσει την περιουσία του, ενώ παράλληλα το Δημόσιο δεν εισέπραττε τα ποσά που του οφείλονταν. Έτσι, σημαντικός αριθμός ακινήτων παρέμενε εκτός αγοράς για μεγάλο χρονικό διάστημα, τόσο σε επίπεδο αγοραπωλησιών όσο και μισθώσεων.

Τι αλλάζει με το νέο πλαίσιο

Με τη θέσπιση του νέου άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, το Δημόσιο μπορεί πλέον να προχωρά στην άρση της κατάσχεσης, ώστε να ολοκληρωθεί η πώληση του ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται συγκεκριμένοι όροι και κριτήρια που προβλέπονται στη νέα ρύθμιση.

Ο πωλητής μπορεί να λάβει φορολογική ενημερότητα (βεβαίωση οφειλής) με παρακράτηση μέρους του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου.
Το ακίνητο πωλείται σε δίκαιη τιμή, η οποία δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την πραγματική εμπορική αξία που είχε κατά τον χρόνο της κατάσχεσης ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη.

Μέρος του τιμήματος αποδίδεται στο Δημόσιο, με τον συμβολαιογράφο να παρακρατεί τουλάχιστον 25% του υπολοίπου της οφειλής, ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του πωλητή.

Η διαδικασία βήμα-βήμα

1. Συγκέντρωση δικαιολογητικών

Ο ιδιοκτήτης συγκεντρώνει πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας και, όπου απαιτείται, έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή. Η έκθεση απαιτείται όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια ή όταν δεν έχει προσδιοριστεί η εμπορική αξία κατά την ΠΟΛ 1011/2018.

2. Ηλεκτρονική αίτηση

Η αίτηση υποβάλλεται ψηφιακά μέσω του myAADE, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», στην αρμόδια υπηρεσία είσπραξης.

3. Απόφαση άρσης υπό όρους

Η αρμόδια υπηρεσία εξετάζει την αίτηση και εκδίδει απόφαση άρσης με ισχύ ενός μήνα, στην οποία αναγράφεται το ποσό που θα παρακρατηθεί από το τίμημα.

4. Παρακράτηση στο συμβόλαιο

Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το ποσό που ορίζει η απόφαση και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση.

5. Οριστική άρση της κατάσχεσης

Μετά την καταβολή του ποσού, εκδίδεται η οριστική άρση της κατάσχεσης, ολοκληρώνεται η μεταβίβαση και ο πωλητής εισπράττει το υπόλοιπο του τιμήματος.

Οι βασικές εγγυήσεις για τον ιδιοκτήτη

• Το ακίνητο δεν μπορεί να πουληθεί κάτω από την πραγματική του αξία.
• Η παρακράτηση δεν μπορεί να υπερβαίνει το τίμημα της πώλησης, ώστε ο ιδιοκτήτης να μη χρειάζεται να καταβάλει επιπλέον χρήματα.
• Εάν η οφειλή έχει ήδη εξασφαλιστεί πλήρως με άλλο ακίνητο, το ακίνητο που πωλείται αποδεσμεύεται και ο ιδιοκτήτης εισπράττει ολόκληρο το τίμημα χωρίς παρακράτηση.

Πώς υπολογίζεται η παρακράτηση

Το ποσοστό παρακράτησης προκύπτει από πέντε αντικειμενικά κριτήρια, τα οποία βαθμολογούνται από 0 έως 100:

• συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών (έως 10 βαθμούς),
• συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων (έως 20),
• αποπληρωμή της οφειλής μετά την κατάσχεση (έως 15),
• χρόνος που μεσολάβησε από την κατάσχεση έως την αίτηση (έως 25),
• προέλευση της οφειλής (έως 30).

Όσο μεγαλύτερη είναι η βαθμολογία, τόσο μικρότερο είναι το ποσοστό παρακράτησης:

• 80-100 βαθμοί: 25%
• 60-79 βαθμοί: 45%
• 40-59 βαθμοί: 65%
• 20-39 βαθμοί: 85%
• 0-19 βαθμοί: 100%

Παράδειγμα

Για οφειλή 80.000 ευρώ, ιδιοκτήτης με την υψηλότερη βαθμολογία θα έχει παρακράτηση 20.000 ευρώ (25%) και όχι ολόκληρο το ποσό της οφειλής, όπως συνέβαινε με το προηγούμενο καθεστώς.

Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι η νέα ρύθμιση δίνει μια δίκαιη και ρεαλιστική διέξοδο στους ιδιοκτήτες κατασχεμένων ακινήτων, καθώς τους επιτρέπει να πουλήσουν την περιουσία τους, να εξοφλήσουν μέρος των χρεών τους και ταυτόχρονα να εισπράξουν το υπόλοιπο του τιμήματος, ενώ το Δημόσιο εισπράττει άμεσα μέρος των οφειλών. Όπως τονίζει, πρόκειται για μια σημαντική μεταρρύθμιση που διευκολύνει την αγορά ακινήτων και αξιοποιεί περιουσίες που μέχρι σήμερα παρέμεναν εγκλωβισμένες.