Εξωδικαστικός Μηχανισμός: Πώς 675 δανειολήπτες έσωσαν την πρώτη κατοικία τους θυσιάζοντας τα υπόλοιπα ακίνητα

Το νέο πλαίσιο, το οποίο τέθηκε σε εφαρμογή στις 21 Σεπτεμβρίου, δημιουργεί ευνοϊκότερες προϋποθέσεις για όσους διαθέτουν ληξιπρόθεσμες οφειλές και ακίνητη περιουσία πέρα από την κατοικία στην οποία διαμένουν. Συγκεκριμένα, τους δίνει τη δυνατότητα να εξασφαλίσουν μεγαλύτερη διαγραφή οφειλών και χαμηλότερες μηνιαίες καταβολές, εφόσον αποδεχθούν τη διάθεση άλλων ακινήτων τους, όπως εξοχικές κατοικίες, οικόπεδα και αγροτεμάχια, προς εξυπηρέτηση των πιστωτών.

Μέσα σε διάστημα περίπου ενάμιση μήνα από την ενεργοποίηση της συγκεκριμένης πρόβλεψης, 675 οφειλέτες επέλεξαν να ενταχθούν στη νέα διαδικασία, επιδιώκοντας να διατηρήσουν την κατοικία τους.

Η συγκεκριμένη παρέμβαση έρχεται να αντιμετωπίσει μια σημαντική δυσκολία που αντιμετώπιζαν μέχρι πρότινος πολλοί δανειολήπτες, οι οποίοι, παρά την περιορισμένη οικονομική τους δυνατότητα, δεν μπορούσαν να εξασφαλίσουν μια βιώσιμη ρύθμιση των χρεών τους εξαιτίας της πρόσθετης ακίνητης περιουσίας που κατείχαν.

Η ύπαρξη ενός δεύτερου ακινήτου, ενός εξοχικού ή ακόμη και ενός αγροτεμαχίου συνυπολογιζόταν στη διαδικασία αξιολόγησης της αίτησης. Ως αποτέλεσμα, η προτεινόμενη ρύθμιση μπορούσε να προβλέπει μεγαλύτερες μηνιαίες δόσεις και μικρότερο ποσοστό διαγραφής χρέους, ανεξάρτητα από το αν ο οφειλέτης είχε πραγματικά τη δυνατότητα να ανταποκριθεί σε αυτές τις απαιτήσεις.

Με το νέο καθεστώς, που εφαρμόζεται από τον Σεπτέμβριο, οι αιτούντες έχουν πλέον τη δυνατότητα να επιλέξουν ειδική πρόβλεψη προστασίας της κύριας κατοικίας κατά την υποβολή της αίτησής τους στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (ΓΓΧΤΔΧ).

Εφόσον ενεργοποιήσουν τη σχετική επιλογή, το ηλεκτρονικό σύστημα διαχωρίζει την κύρια κατοικία από τα υπόλοιπα ακίνητα που βρίσκονται στην ιδιοκτησία τους, δημιουργώντας δύο διακριτές κατηγορίες:

• Κύρια κατοικία: Απομονώνεται από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία και εξαιρείται από τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση.
• Λοιπά ακίνητα: Εξοχικές κατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες και επαγγελματικοί χώροι εντάσσονται σε διαδικασία εκούσιας διάθεσης, με σκοπό την ικανοποίηση των απαιτήσεων των πιστωτών.

Χαμηλότερη δόση

Ταυτόχρονα, η αποσύνδεση των ακινήτων παράγει και διαφορετική ρύθμιση: το ύψος της μηνιαίας δόσης δεν εξαρτάται πλέον από το άθροισμα όλων των ακινήτων, αλλά υπολογίζεται αυστηρά με βάση την εμπορική αξία της κύριας κατοικίας σε συνδυασμό με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα του νοικοκυριού.

Καθώς αφαιρείται η αξία των υπόλοιπων ακινήτων από τον υπολογισμό της ικανότητας αποπληρωμής, η πρόταση των servicers και των τραπεζών οδηγεί σε:

• Χαμηλότερη μηνιαία δόση, προσαρμοσμένη στις πραγματικές δυνατότητες της οικογένειας.
• Υψηλότερο ποσοστό διαγραφής οφειλής (κούρεμα) επί του υπολοίπου του δανείου, ιδιαίτερα όταν το συνολικό χρέος υπερβαίνει την αξία του βασικού σπιτιού, και:
  Μακροχρόνιο ορίζοντα αποπληρωμής που μπορεί να φτάσει έως και τις 420 δόσεις (35 έτη) για χρέη προς χρηματοδοτικούς φορείς.

Το τίμημα

Ωστόσο, η προστασία της πρώτης κατοικίας έχει το τίμημά της, καθώς ο οφειλέτης είναι υποχρεωμένος να συναινέσει στην εκποίηση των υπολοίπων ακινήτων του, τα οποία απομειώνουν επιπλέον το χρέος του. Με την αποδοχή της πρότασης ρύθμισης, ο δανειολήπτης συνυπογράφει όρο εκούσιας ρευστοποίησης.

Η διαδικασία πώλησης εκκινεί μέσω του μηχανισμού ηλεκτρονικού πλειστηριασμού (e-auction). Το ποσό που εισπράττεται από την πώληση του εξοχικού ή του οικοπέδου κατευθύνεται απευθείας στη μείωση του συνολικού υπολοίπου της οφειλής, περιορίζοντας αντίστοιχα το βάρος που απομένει να εξυπηρετηθεί.

Κομβικό στοιχείο για την προστασία της κύριας κατοικίας αποτελεί η τήρηση της ρύθμισης. Δηλαδή τελεί υπό την «διαλυτική αίρεση» αν δεν τηρηθούν οι πληρωμές.

Όσο ο οφειλέτης πληρώνει την τελική (μειωμένη) δόση την οποία πέτυχε, όλα καλά. Αν ο δανειολήπτης σταματήσει να πληρώνει και εκπέσει της ρύθμισης, η τράπεζα ή ο servicer αποκτά εκ νέου το δικαίωμα αναγκαστικής εκτέλεσης και στην κύρια κατοικία.

Η πτώχευση

Το κεντρικό πλεονέκτημα για τους οφειλέτες που επιλέγουν την προστασία της πρώτης κατοικίας τους, είναι η αποφυγή του πτωχευτικού νόμου και ο στιγματισμός που συνεπάγεται.

Στην πτώχευση φυσικών προσώπων, ο πολίτης χάνει το σύνολο της περιουσίας του, συμπεριλαμβανομένου του σπιτιού του.

Καθώς δεν έχει πλέον άλλη περιουσία, το υπόλοιπο της οφειλής του διαγράφεται, σε αντίθεση με παλαιότερα χρόνια όπου η υπόλοιπη οφειλή παρέμενε και ο οφειλέτης συνέχιζε να χρωστάει.

Παρότι είχε χάσει τα πάντα, τα εισοδήματά του δεσμεύονταν για πληρωμή της οφειλής του επ’ αόριστον, μέχρι την πλήρη εξόφληση.

Με το νέο καθεστώς, η δέσμευση εισοδημάτων μπορεί να διαρκέσει 1-3 χρόνια, αλλά στη συνέχεια τα επιπλέον χρέη διαγράφονται οριστικά.

Μάλιστα, στην περίπτωση της πτώχευσης, ο οφειλέτης μπορεί να συνεχίσει να μένει στο σπίτι του με το καθεστώς της επαναμίσθωσης ως ενοικιαστής.

Ωστόσο, στην περίπτωση των ευάλωτων οφειλετών, η ένταξή τους στον Ειδικό Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, τους δίνει την δυνατότητα να επαναγοράσουν τις κατοικίες τους- αν ανακάμψουν οικονομικά- μετά από 12 χρόνια.

Αντίθετα, μέσω του αναβαθμισμένου εξωδικαστικού, ο δανειολήπτης:

• Παραμένει κύριος και ιδιοκτήτης της κατοικίας του, απολαμβάνοντας και αξιοποιώντας την σε βάθος χρόνου.
• Αποφεύγει τη δικαστική διαδικασία κήρυξης πτώχευσης και τις προσωρινές συνέπειές της στην επαγγελματική και συναλλακτική του καθημερινότητα
• Διατηρεί την πλήρη διαχείριση των εισοδημάτων του χωρίς εμπλοκή συνδίκου πτώχευσης, αν τηρεί την συμφωνία.