Ακίνητα: Τέσσερις παρεμβάσεις για ταχύτερες μεταβιβάσεις

Οι παρεμβάσεις δεν αποτελούν, όπως αναγνώρισε ο κ. Χατζηδάκης, αυτοτελή λύση στο στεγαστικό πρόβλημα. Η κυβέρνηση εκτιμά, ωστόσο, ότι η ταχύτερη ολοκλήρωση των μεταβιβάσεων και η απελευθέρωση ακινήτων που δεν μπορούν σήμερα να πωληθούν μπορούν να ενισχύσουν σταδιακά την προσφορά στην αγορά.

Τέλος σε παλαιές διεκδικήσεις του Δημοσίου

Η πρώτη παρέμβαση αφορά ακίνητα τα οποία διεκδικούνται από το Δημόσιο βάσει παλαιών διοικητικών εκκρεμοτήτων ή προσωρινών παραχωρητηρίων.

Όπως ανέφερε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης, έχουν καταγραφεί περιπτώσεις στις οποίες ιδιώτες διαθέτουν παραχωρητήρια που εκδόθηκαν πριν από περίπου έναν αιώνα, αλλά το Δημόσιο αμφισβητεί σήμερα την ισχύ τους.

Ανάλογες διαφορές είχαν οδηγήσει στο παρελθόν σε κρατικές διεκδικήσεις εκτεταμένων περιοχών, όπως τμήματα του κέντρου της Καρδίτσας και της Σαρωνίδας.

Για την εφαρμογή της νέας ρύθμισης εκδόθηκε, σύμφωνα με τον κ. Χατζηδάκη, ερμηνευτική εγκύκλιος σε συνεργασία με το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων.

Στόχος είναι να περιοριστούν περιπτώσεις στις οποίες πολίτες που κατέχουν και χρησιμοποιούν ακίνητα επί πολλές δεκαετίες αδυνατούν να τα μεταβιβάσουν εξαιτίας παλαιών διοικητικών αμφισβητήσεων.

Ο φόρος κληρονομιάς θα εξοφλείται από την πώληση

Η δεύτερη αλλαγή αφορά ακίνητα που έχουν περιέλθει σε πολίτες μέσω κληρονομιάς, χωρίς εκείνοι να διαθέτουν την απαιτούμενη ρευστότητα για την καταβολή του φόρου κληρονομιάς.

Μέχρι σήμερα, η αδυναμία εξόφλησης του φόρου μπορούσε πρακτικά να εμποδίσει τη μεταβίβαση του ακινήτου. Ο κληρονόμος διέθετε περιουσιακό στοιχείο, αλλά δεν μπορούσε να το αξιοποιήσει για να αντλήσει τα χρήματα με τα οποία θα εξοφλούσε τη σχετική οφειλή.

Με τη νέα ρύθμιση, ο φόρος κληρονομιάς μπορεί να παρακρατείται και να καταβάλλεται από το τίμημα της πώλησης.

Έτσι, η μεταβίβαση μπορεί να προχωρήσει χωρίς να απαιτείται από τον ιδιοκτήτη να έχει εξασφαλίσει εκ των προτέρων ολόκληρο το ποσό του φόρου.

Η ρύθμιση εφαρμόζεται ήδη και αποσκοπεί στην απελευθέρωση ακινήτων που διαφορετικά θα παρέμεναν εκτός αγοράς.

Πώληση κατασχεμένου ακινήτου με παρακράτηση της οφειλής

Η τρίτη παρέμβαση αφορά ακίνητα στα οποία έχει επιβληθεί κατάσχεση λόγω οφειλών προς τη φορολογική διοίκηση.

Προβλέπεται η δυνατότητα εκποίησης του ακινήτου, εφόσον μέρος του τιμήματος παρακρατηθεί από τον συμβολαιογράφο και αποδοθεί απευθείας στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων.

Το ποσό που θα καταβάλλεται στην ΑΑΔΕ θα αντιστοιχεί σε ποσοστό του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής, το οποίο δεν θα μπορεί να είναι χαμηλότερο από 25%.

Οι ειδικότερες προϋποθέσεις εφαρμογής αναμένεται να καθοριστούν με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ.

Η αλλαγή επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα πρακτικό αδιέξοδο: ένα κατασχεμένο ακίνητο μπορεί να έχει εμπορική αξία αρκετή για την κάλυψη μέρους ή του συνόλου της οφειλής, αλλά η ίδια η κατάσχεση εμποδίζει την πώλησή του.

Με τη νέα διαδικασία, η μεταβίβαση θα μπορεί να προχωρά υπό τον όρο ότι η φορολογική διοίκηση θα εισπράττει το προβλεπόμενο ποσό απευθείας από το τίμημα.

Οι συμβολαιογράφοι ως υπηρεσία μιας στάσης

Η τέταρτη αλλαγή προβλέπει την ενίσχυση του ρόλου των συμβολαιογράφων στις αγοραπωλησίες ακινήτων.

Με Κοινή Υπουργική Απόφαση που αναμένεται να εκδοθεί, οι συμβολαιογράφοι θα λειτουργούν ως υπηρεσία μιας στάσης – one stop shop για τις μεταβιβάσεις.

Ο ρόλος τους θα περιλαμβάνει:

• τη συλλογή των αναγκαίων πιστοποιητικών,
• την προετοιμασία και τη σύναψη του συμβολαίου,
• τις απαιτούμενες ενέργειες προς το Κτηματολόγιο,
• τις σχετικές διαδικασίες προς την ΑΑΔΕ.

Η διεύρυνση των αρμοδιοτήτων θα συνοδευτεί από αντίστοιχη αύξηση της αμοιβής των συμβολαιογράφων.

Η επιδίωξη είναι ο πολίτης να μη χρειάζεται να απευθύνεται διαδοχικά σε διαφορετικές υπηρεσίες για την έκδοση και τη διαβίβαση των δικαιολογητικών που απαιτούνται για μία μεταβίβαση.

Πώς συνδέονται οι αλλαγές με το στεγαστικό

Οι τέσσερις παρεμβάσεις δεν επιδοτούν την αγορά ή την ενοικίαση κατοικίας και δεν επηρεάζουν άμεσα τις τιμές. Στοχεύουν κυρίως στην καλύτερη λειτουργία της αγοράς ακινήτων και στην αξιοποίηση περιουσιακών στοιχείων που παραμένουν σήμερα ανενεργά.

Η κυβερνητική προσέγγιση είναι ότι η απλούστευση των μεταβιβάσεων μπορεί να αυξήσει τον αριθμό των ακινήτων που είναι διαθέσιμα για πώληση και, σε επόμενο στάδιο, για κατοίκηση ή αξιοποίηση.

Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι περιπτώσεις ακινήτων που δεν μπορούν να αλλάξουν ιδιοκτήτη λόγω:

• φορολογικών εκκρεμοτήτων,
• αδυναμίας καταβολής φόρου κληρονομιάς,
• κατασχέσεων,
• παλαιών διεκδικήσεων του Δημοσίου,
• καθυστερήσεων στη συγκέντρωση των απαιτούμενων εγγράφων.

Η απελευθέρωση αυτών των ακινήτων μπορεί να διευρύνει την προσφορά, χωρίς όμως να είναι από μόνη της αρκετή για την αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης.

Οι 45 κυβερνητικές δράσεις για τη στέγαση

Ο κ. Χατζηδάκης ανέφερε ότι η κυβέρνηση εφαρμόζει συνολικά 45 δράσεις για το στεγαστικό πρόβλημα.

Παράλληλα, το ζήτημα της στέγασης αναμένεται να αποτελέσει έναν από τους βασικούς άξονες της κυβερνητικής «Ατζέντας 2030» για την επόμενη τετραετία.

«Μπορούν αυτές οι πρωτοβουλίες να λύσουν από μόνες τους το στεγαστικό πρόβλημα; Προφανώς όχι», σημείωσε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης, υποστηρίζοντας όμως ότι η απλούστευση των μεταβιβάσεων συμβάλλει στην αποτελεσματικότερη λειτουργία της αγοράς.

Απλούστευση και λιγότερη γραφειοκρατία

Οι παρεμβάσεις αποτελούν μέρος ενός ευρύτερου πλαισίου του ν. 5293/2026, το οποίο περιλαμβάνει συνολικά ρυθμίσεις για 14 διαφορετικά πεδία της σχέσης πολιτών και Δημοσίου.

Στις προβλέψεις του περιλαμβάνονται επίσης η αντικατάσταση δικαιολογητικών από υπεύθυνες δηλώσεις και η ψηφιακή ενημέρωση των πολιτών σχετικά με την πορεία των αιτημάτων τους.

Το πρακτικό αποτέλεσμα των αλλαγών στα ακίνητα θα εξαρτηθεί από την εφαρμογή των εγκυκλίων και των υπουργικών αποφάσεων, τη συνεργασία μεταξύ ΑΑΔΕ, Κτηματολογίου και συμβολαιογράφων, καθώς και από το πόσο γρήγορα θα μπορούν οι ιδιοκτήτες να ολοκληρώνουν τις νέες διαδικασίες.

Το βασικό ζητούμενο είναι οι ρυθμίσεις να μετατρέψουν τις νομοθετικές προβλέψεις σε πραγματικά ταχύτερες μεταβιβάσεις και σε περισσότερα ακίνητα που μπορούν να επιστρέψουν στην αγορά.