Νέες δυνατότητες δόμησης σε 26 περιοχές της χώρας – Πού αυξάνεται ο συντελεστής και τι αλλάζει για τα ακίνητα

Οι σχετικές μελέτες του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οι οποίες βρίσκονται σε διαδικασία δημόσιας διαβούλευσης, προβλέπουν τη δυνατότητα προσθήκης συνολικά 1.854.688 τετραγωνικών μέτρων δόμησης σε 26 Δημοτικές Ενότητες της χώρας. Οι προτεινόμενες παρεμβάσεις αναμένεται να επηρεάσουν την αγορά ακινήτων, δημιουργώντας νέα δεδομένα για ιδιοκτήτες οικοπέδων, κατασκευαστικές εταιρείες και επενδυτές.

Αττική: Σχεδόν 585.000 νέα τετραγωνικά μέτρα δόμησης

Ο Βόρειος Τομέας Αθηνών συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη δυναμική πρόσθετης δόμησης, καθώς προβλέπονται 25 ζώνες σε 11 Δημοτικές Ενότητες, με συνολική επιφάνεια 584.405 τετραγωνικών μέτρων.

Πρωταγωνιστικό ρόλο στις προτεινόμενες αλλαγές έχει το Χαλάνδρι, όπου σχεδιάζονται επτά ζώνες με δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 258.159 τετραγωνικών μέτρων. Ακολουθεί η Μεταμόρφωση με 148.763 τετραγωνικά μέτρα, με το μεγαλύτερο μέρος να αφορά βιομηχανικές και επιχειρηματικές περιοχές. Σημαντικές δυνατότητες προβλέπονται επίσης στον Χολαργό, με 64.473 τετραγωνικά μέτρα, και στην Κηφισιά, με 38.795 τετραγωνικά μέτρα.

Στον σχεδιασμό περιλαμβάνονται ακόμη η Νέα Ιωνία, η Φιλοθέη, το Ψυχικό, το Νέο Ψυχικό, ο Παπάγος, η Λυκόβρυση και η Νέα Ερυθραία.

Οι προβλεπόμενες αυξήσεις στους συντελεστές δόμησης δεν είναι οριζόντιες, αλλά προσαρμόζονται στα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Ενδεικτικά, στο Χαλάνδρι ο συντελεστής μπορεί να ανέλθει έως το 1,30, από 0,80 που ισχύει σήμερα, ενώ στην Κηφισιά προτείνεται να φτάσει το 1,00 από 0,50. Στη Μεταμόρφωση, ειδικότερα σε βιομηχανικές ζώνες, εξετάζεται η αύξησή του από 1,00 σε 1,60.

Ο σχεδιασμός του υπουργείου δεν περιορίζεται στον Βόρειο Τομέα, καθώς σε επόμενη φάση προβλέπεται να τεθούν σε δημόσια διαβούλευση ακόμη 37 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης στην Ανατολική Αττική.

Πώς λειτουργούν οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης

Η θεσμοθέτηση των συγκεκριμένων ζωνών αποτελεί απαραίτητο βήμα για την εφαρμογή του μηχανισμού Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Μέσω αυτού του συστήματος δίνεται η δυνατότητα μεταφοράς ανεκμετάλλευτων δικαιωμάτων δόμησης από ακίνητα που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τις οικοδομικές τους δυνατότητες, όπως διατηρητέα κτίρια ή ιδιοκτησίες που υπόκεινται σε πολεοδομικούς περιορισμούς, σε άλλα ακίνητα τα οποία βρίσκονται εντός των εγκεκριμένων Ζωνών Υποδοχής.

Με τον τρόπο αυτόν, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που διαθέτουν αδιάθετα δικαιώματα δόμησης αποκτούν τη δυνατότητα να τα μετατρέψουν σε οικονομικό όφελος. Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων και οι κατασκευαστές στις περιοχές υποδοχής μπορούν να αποκτήσουν πρόσθετο συντελεστή, αυξάνοντας την επιτρεπόμενη επιφάνεια κατασκευής.

Για παράδειγμα, σε ένα οικόπεδο 500 τετραγωνικών μέτρων με ισχύοντα συντελεστή δόμησης 0,80, η επιτρεπόμενη επιφάνεια ανέρχεται σε 400 τετραγωνικά μέτρα. Εάν ο συντελεστής υποδοχής καθοριστεί στο 1,20 και αποκτηθούν τα αντίστοιχα δικαιώματα μέσω της μεταφοράς συντελεστή, η συνολική δυνατότητα δόμησης μπορεί να αυξηθεί στα 600 τετραγωνικά μέτρα.

Κρίσιμο στοιχείο είναι ότι οι νέες δυνατότητες δεν θα εφαρμόζονται αυτομάτως στο σύνολο των ακινήτων κάθε δήμου. Η αξιοποίησή τους θα αφορά αποκλειστικά ιδιοκτησίες που βρίσκονται εντός των εγκεκριμένων Ζωνών Υποδοχής και πληρούν τις ειδικότερες πολεοδομικές και θεσμικές προϋποθέσεις.

Πού προβλέπονται αυξήσεις στην υπόλοιπη Ελλάδα

Εκτός Αττικής, οι μεγαλύτερες δυνατότητες πρόσθετης δόμησης εντοπίζονται στη Μαγνησία και στη Φθιώτιδα, ενώ σημαντικές παρεμβάσεις σχεδιάζονται στην Κρήτη, στην Πελοπόννησο και στη Βόρεια Ελλάδα.

• Μαγνησία: Στον Βόλο, στην Αισωνία και στην Αγριά προτείνονται 12 ζώνες με 305.153 πρόσθετα τετραγωνικά μέτρα. Σε επιχειρηματικές περιοχές ο συντελεστής προτείνεται να αυξηθεί από 1,60 σε 1,80, ενώ σε οικιστικές περιοχές του Βόλου εξετάζεται και δυνατότητα κατασκευής ενός επιπλέον ορόφου.
• Φθιώτιδα: Στη Λαμία προβλέπονται τρεις ζώνες με συνολική πρόσθετη δόμηση 249.691 τετραγωνικών μέτρων. Οι παρεμβάσεις αφορούν την Άμπλιανη και περιοχές οργανωμένης ανάπτυξης, με σημαντική συμμετοχή των επιχειρηματικών χρήσεων.
• Χανιά: Προτείνονται 16 ζώνες με 179.409 πρόσθετα τετραγωνικά μέτρα, σε περιοχές όπως η Χαλέπα, ο Καλυκάς, η Μοντεβάρδια και η Σούδα. Οι αλλαγές περιλαμβάνουν αυξήσεις συντελεστών και, κατά περίπτωση, των επιτρεπόμενων υψών.
• Ηράκλειο: Προβλέπονται 18 ζώνες στο Ηράκλειο και στη Νέα Αλικαρνασσό, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 173.607 τετραγωνικών μέτρων. Οι παρεμβάσεις αφορούν, μεταξύ άλλων, τις Μεσαμπελιές, τη Φορτέτσα, το Ατσαλένιο και τον Μασταμπά.
• Αργολίδα: Στο Ναύπλιο προτείνονται τέσσερις ζώνες γενικής κατοικίας, με 150.287 πρόσθετα τετραγωνικά μέτρα και διαφοροποιημένες αυξήσεις των συντελεστών.
• Αχαΐα: Στην Πάτρα προβλέπονται έξι ζώνες με 112.739 τετραγωνικά μέτρα πρόσθετης δόμησης. Σε συγκεκριμένες περιοχές ο συντελεστής 0,80 προτείνεται να αυξηθεί έως 1,10.
• Καστοριά: Προτείνονται τέσσερις ζώνες στην Αγία Τριάδα και στο Άργος Ορεστικό, με 74.772 πρόσθετα τετραγωνικά μέτρα, σε περιοχές κατοικίας και παραγωγικών δραστηριοτήτων.
• Δράμα: Προβλέπονται τρεις ζώνες γενικής κατοικίας, με 24.624 πρόσθετα τετραγωνικά μέτρα και προτεινόμενη αύξηση του συντελεστή από 0,80 έως 1,10.

Οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων και στις πόλεις

Η ενεργοποίηση του μηχανισμού μπορεί να δημιουργήσει νέες δυνατότητες αξιοποίησης οικοπέδων και οικοδομικών επενδύσεων, επηρεάζοντας δυνητικά την εμπορική αξία των ακινήτων που βρίσκονται εντός των ζωνών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, υπάρχουν 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή, που αντιστοιχούν σε περίπου 428.600 τετραγωνικά μέτρα.

Παράλληλα, η πρόσθετη δόμηση δημιουργεί ανάγκες ενίσχυσης των υποδομών. Μόνο στον Βόρειο Τομέα Αθηνών εκτιμάται δυνητική αύξηση πληθυσμού κατά 9.500 κατοίκους, με πρόσθετες απαιτήσεις για σχολεία, κυκλοφοριακά δίκτυα, χώρους πρασίνου και κοινόχρηστες εγκαταστάσεις.

Πότε θα εφαρμοστούν οι αλλαγές

Οι προτεινόμενες αυξήσεις βρίσκονται στο στάδιο της δημόσιας διαβούλευσης, με προθεσμία 60 ημερών από τη δημοσίευση της σχετικής ανακοίνωσης κάθε μελέτης.

Η τελική θεσμοθέτηση των Ζωνών Υποδοχής θα γίνει με Προεδρικά Διατάγματα, μετά την ολοκλήρωση των απαιτούμενων διαδικασιών και τον έλεγχο του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Μέχρι τότε, οι νέοι συντελεστές δεν αποτελούν άμεσα διαθέσιμα οικοδομικά δικαιώματα. Η εφαρμογή τους θα καθορίσει σε ποιες περιοχές και υπό ποιους όρους θα μπορούν να κατασκευαστούν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα, με κρίσιμο ζητούμενο την ισορροπία ανάμεσα στην οικοδομική ανάπτυξη και στην επάρκεια των αστικών υποδομών.