Πώς να δημιουργήσεις ένα επιτυχημένο ξενοδοχείο στη μετά-COVID-19 εποχή

Τι έχει αλλάξει, όμως, στον τρόπο που αναπτύσσονται τα νέα καταλύματα και ποιες οι αλλαγές που έχει επιφέρει η πανδημία; Ο Νίκος Σ. Μοράντης και ο Ζένιος Ζένιου από το Destsetters, την πρώτη Hotel Concept Making εταιρεία στην Ελλάδα, απαντούν σε 10 ερωτήσεις σε σχέση με τον νέο τρόπο που σχεδιάζονται τα ξενοδοχεία νέας γενιάς, αλλά και τα σημεία-κλειδιά για την επιτυχημένη τους πορεία.

Αρχικά, ας ξεκινήσουμε από τα βασικά. Πώς ορίζεται ένα Ξενοδοχειακό Concept, και τι σημαίνει ότι το Destsetters είναι η πρώτη εταιρεία στην Ελλάδα που εξειδικεύεται σε αυτό;

Η απάντηση είναι ιδιαίτερα απλή! Μέχρι και σήμερα, όταν κάποιος επενδυτής ενδιαφερόταν να κάνει ένα ξενοδοχείο, πήγαινε απευθείας στον Αρχιτέκτονα, και σχεδιαζόταν το κατάλυμα σύμφωνα με τις δυνατότητες του οικοπέδου αλλά και τις πρακτικές προϋποθέσεις που υπήρχαν από πιθανά χρηματοδοτικά προγράμματα αλλά και τις επιθυμίες του επενδυτή. Ακριβώς εδώ υπήρχε ένα μεγάλο κενό, αφενός ως προς την έρευνα που έπρεπε να γίνει για να καταγραφούν οι προοπτικές, και αφετέρου ως προς τον τρόπο που δινόταν το Brief στον Αρχιτέκτονα, έτσι ώστε να σχεδιαστεί ένα κατάλυμα με πραγματικές προοπτικές κερδοφορίας. Το Destsetters εστίασε ακριβώς σε αυτό το κενό, και έχοντας σημαντική εμπειρία τόσο στο κομμάτι του operation ενός ξενοδοχείου, όσο και στην ξενοδοχειακή στρατηγική πωλήσεων, δημιούργησε μια μεθοδολογία, έτσι ώστε να δημιουργούνται πραγματικά επιτυχημένα ξενοδοχεία με σωστή τυπολογία αλλά και storytelling. Άρα κοινώς, κάνουμε όλη τη δουλειά που πρέπει να γίνει από τη μεριά του επενδυτή, διευκολύνοντας τους Αρχιτέκτονες και όλους τους συνεργάτες που θα εμπλακούν στην προδιαγραφή του νέου καταλύματος.

Άρα μιλάμε για ξενοδοχεία με περισσότερη σκέψη και έρευνα πριν τον σχεδιασμό, κάτι το οποίο ενισχύεται στη μετά COVID-19 εποχή. Πώς επηρέασε η πανδημία τον νέο τρόπο σχεδιασμού των ξενοδοχείων;

Κατά την άποψή μας, η πανδημία ήρθε να επιταχύνει τις τάσεις που ούτως ή άλλως είχαν ξεκινήσει ήδη από πριν, και είχαν να κάνουν με δυναμικό storytelling, μεγαλύτερη αυτονομία και ιδιωτικότητα στα δωμάτια, με ένα αναβαθμισμένο προφίλ φιλοξενίας αλλά και το Sustainability, όχι τόσο με την έννοια της οικολογίας, όσο με την έννοια της φιλικότητας ενός ξενοδοχείου ως προς τον άνθρωπο γενικά. Οι τάσεις αυτές ξεκίνησαν αφενός από την έλευση του Airbnb, που αποτέλεσε έναν ισχυρό ανταγωνιστή για τα ξενοδοχεία παρέχοντας μια πιο αυτόνομη εναλλακτική καταλύματος, αλλά και το φαινόμενο του υπερ-τουρισμού που ήταν μείζον θέμα για τις κοινωνίες τα τελευταία χρόνια, και απαιτούσε μια ισχυρή αλλαγή στον τρόπο που προσεγγίζουμε την ξενοδοχειακή και τουριστική ανάπτυξη.

Ας ξεκινήσουμε με το κομμάτι των δωματίων. Τι πρέπει να λάβει υπ’ όψιν ο υποψήφιος ξενοδόχος για να απαντά στις νέες ανάγκες;

Αρχικά, χαιρόμαστε που επικεντρωθήκατε σε αυτό, καθώς αποτελεί το σημείο που εντοπίζουμε τα περισσότερα λάθη σε νέα καταλύματα, ακόμα και πριν τη πανδημία. Η απόφαση του αριθμού και των τύπων δωματίων είναι το πιο καθοριστικό σημείο για την επιτυχία ενός καταλύματος, και απαιτεί μεγάλη εμπειρία στο hospitality, αλλά και αντίστοιχη έρευνα αγοράς. Δεν είναι αρχιτεκτονικό το ζήτημα, αλλά κυρίως αφορά στον τρόπο που διατίθεται ένα ξενοδοχείο στις μέρες μας μέσα από τα online κανάλια. Το ότι δημιουργούμε περισσότερα δωμάτια (πόρτες) δεν σημαίνει απαραίτητα και μεγαλύτερη κερδοφορία. Στη νέα εποχή μιλάμε πλέον για ξενοδοχεία, τα οποία δεν παρέχουν απλά ύπνο, αλλά μια πιο ολοκληρωμένη in-room εμπειρία με άνετα δωμάτια με ιδιωτικά facilities όπως πισίνες, και jacuzzi – ας μην ξεχνάμε ότι το «hotels in Greece with private pools» αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα search trends στην Google – αλλά και εξελιγμένα mini bars τα οποία ενισχύουν την έννοια της αυτονομίας. Τα κανάλια πωλήσεων, για παράδειγμα η booking.com, δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα τετραγωνικά, ενώ τα Room Facilities γίνονται πλέον από τα πιο δημοφιλή φίλτρα, προκειμένου ο ταξιδιώτης να επιλέξει τα καταλύματα που ταιριάζουν στις ανάγκες του. Άρα, πριν λάβουμε την απόφαση να δημιουργήσουμε «όσες περισσότερες πόρτες μπορούμε», θα πρέπει να εξετάσουμε τι συνεπάγεται αυτό σε θέματα περιορισμού τετραγωνικών αλλά και δυνατοτήτων ανάπτυξης ιδιωτικών facilities, σύμφωνα με τα αποτελέσματα των αρχικών ερευνών μας αλλά και με βάση το προφίλ του ξενοδοχείου και των κοινών που θέλουμε, τελικά, να στοχεύσουμε.

Σε σχέση με τους κοινόχρηστους χώρους του ξενοδοχείου, τι πρέπει να ληφθεί υπ’ όψιν για την επιτυχία τους, αλλά και για τη συμβολή τους στην εμπειρία του καταλύματος;

Ας ξεκινήσουμε με το γεγονός ότι οι κοινόχρηστοι χώροι διαμορφώνονται κατ’ αναλογία του αριθμού των δωματίων, αλλά και του ύφος της εμπειρίας που διαθέτουν. Πέρα από τα minimums που ορίζει η πιθανή κατάταξη σε αστέρια, ένα κατάλυμα θα πρέπει να δώσει την ανάλογη βαρύτητα στο κάθε facility, σε σχέση πάντα με τη γενική εμπειρία και το operation concept. Για παράδειγμα, σε ένα ξενοδοχείο με ιδιωτικές αυλές και πισίνες με δυνατότητα in-room breakfast, θα έχουμε χαμηλότερη κίνηση στο κεντρικό εστιατόριο και την πισίνα, άρα θα πρέπει να μελετηθούν και αυτές οι αναλογίες. Αντίθετα, σε ένα ξενοδοχείο με απλά δωμάτια και χωρίς in-room service, οι κοινόχρηστοι χώροι ενισχύονται. Σε σχέση με τις αλλαγές που έχουν επέλθει μετά την πανδημία, σίγουρα μιλάμε πλέον για κοινόχρηστους χώρους χωρίς μαζικότητα και με εξασφαλισμένο όσο το δυνατόν περισσότερο τον προσωπικό χώρο του κάθε ταξιδιώτη. Επίσης, ειδικά για την Ελλάδα, κομβικό ρόλο αρχίζουν να έχουν τα υπαίθρια και ημι-υπαίθρια facilities, αλλά και γενικότερα η άμεση και συνεχής επαφή με τη φύση.

Και εδώ ταιριάζει και το Sustainability που αναφέρθηκε προηγουμένως. Όμως, κάνατε λόγο για ξενοδοχεία φιλικά προς τον άνθρωπο. Πώς το ορίζετε αυτό;

Ακριβώς! Μιλάμε για ξενοδοχεία που σέβονται τον άνθρωπο σε όλα τα επίπεδα, και αυτό συμπεριλαμβάνει θέματα οικολογίας, σεβασμού του πολιτισμού, της τοπικής κοινωνίας, αλλά και των ανθρώπων που εργάζονται σε αυτό. Οι τάσεις, πλέον, κινούνται σε καταλύματα που δίνουν τεράστια έμφαση στον βιοκλιματικό σχεδιασμό, που έχει μακροπρόθεσμα αποδειχθεί ουσιαστική κίνηση εξοικονόμησης, στροφή στην αυθεντικότητα και την ανάδειξη της τοπικής αρχιτεκτονικής και υλικότητας, που θα εναρμονίσουν το κατάλυμα με το φυσικό περιβάλλον. Τα ξενοδοχεία πλέον πρέπει να σχεδιάζονται με έμφαση στην προσβασιμότητα από όλα τα κοινά και, κατά την άποψή μας, με ιδιαίτερη πρόνοια ως προς το προσωπικό, έτσι ώστε να εξασφαλίζονται οι άριστες συνθήκες εργασίας που πάντα αντανακλώνται και στο service.

Οι άνθρωποι είναι πάντα μέρος της ιστορίας ενός ξενοδοχείου και όπως αναφέρθηκε και παραπάνω, το Storytelling αποτελεί ένα από τα νέα σημεία ενδιαφέροντος όταν αναπτύσσουμε ένα κατάλυμα. Πώς μεταφράζεται αυτό στην προδιαγραφή ενός νέου ξενοδοχείου;

Είναι σημαντικό να αναφέρουμε πως πλέον η προσφορά καταλυμάτων είναι τεράστια και τα online κανάλια βάζουν τα καταλύματα, ας πούμε στο «ίδιο καζάνι», δίνοντας μετά στον ταξιδιώτη τα απαραίτητα φίλτρα για να μειώσει τις επιλογές του. Αυτό σημαίνει ότι ένα κατάλυμα χρειάζεται περισσότερα στοιχεία για να ξεχωρίσει και η ανάπτυξη μιας μοναδικής ιστορίας, η οποία θα αντικατοπτριστεί τόσο στο Design όσο και στην εμπειρία, θα κάνει το ξενοδοχείο ξεχωριστό, με δυνατή οπτική και εμπειρική ταυτότητα, δίνοντας περισσότερους λόγους για να το επιλέξει το κοινό. Άρα, αφού έχουμε προδιαγράψει τη σωστή τυπολογία, σε συνεργασία με τους Hotel Concept Makers και τη συνεργαζόμενη Αρχιτεκτονική ομάδα, στη συνέχεια πρέπει να αναπτυχθεί η ιστορία του καταλύματος, που θα βοηθήσει τόσο τους σχεδιαστές να προσδιορίσουν την τελική ταυτότητα του Design, όσο και την ομάδα management να δώσει σύμφωνα με αυτήν μια ξεχωριστή λογική στα διάφορα ξενοδοχειακά outlets. Σε σχέση με την εποχή μετά την Πανδημία, το storytelling αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία, καθώς οι ταξιδιώτες αναζητούν ολοένα και περισσότερο μοναδικές εμπειρίες, αλλά και λόγους να αποσυμφοριστούν από μια πιο τετριμμένη καθημερινότητα.

Κλείνοντας, και με δεδομένο, ότι υπάρχει μεγάλη επενδυτική δραστηριότητα σε σχέση με τον ξενοδοχειακό κλάδο στην Ελλάδα, τι θα συμβουλεύατε κάποιον που ξεκινάει μια ανάλογη κίνηση την περίοδο αυτή;

Η συμβουλή μας είναι ότι μια ξενοδοχειακή επένδυση χρειάζεται πλέον πολύ περισσότερη μελέτη, με πολλούς και σημαντικούς συντελεστές που πρέπει να ληφθούν υπ’ όψιν, ώστε να πετύχει. Δεν αρκεί η «προσωπική άποψη», αφού χρειάζεται να στηθεί η κατάλληλη ομάδα που θα προδιαγράψει σωστά το νέο κατάλυμα, αλλά και θα προβλέψει μια συνεχή επιμόρφωση των επενδυτών, έτσι ώστε να κατανοήσουν τον ξενοδοχειακό κλάδο, ο οποίος έχει εκ των πραγμάτων ειδικές απαιτήσεις.

Συνοψίζοντας, τα βήματα που θα πρέπει να ακολουθήσει ένας νέος επενδυτής στον χώρο του Ξενοδοχειακού κλάδου, είναι τα παρακάτω:

1. Κατ’ αρχάς, θα πρέπει να οριστεί η αρχική ομάδα που θα συμπεριλαμβάνει τους Hotel Concept Makers που θα αναλάβουν την έρευνα και την προδιαγραφή του brief, αλλά και τον Αρχιτέκτονα που θα αναλάβει τον σχεδιασμό.
2. Από την παραπάνω συνεργασία θα προκύψει η στρατηγική κατεύθυνση του έργου, και ο Αρχιτεκτονικός Σχεδιασμός σύμφωνα με αυτή.
3. Τέλος, θα προδιαγραφεί το Concept, η Ιστορία και το Operation του ξενοδοχείου, και θα δοθούν τα ανάλογα briefs στους Interior, Lighting και Landscape Designers, έτσι ώστε να ολοκληρώσουν το έργο.

Κοινώς, ο στόχος πλέον θα πρέπει να είναι να γίνονται ξενοδοχειακά έργα με σωστή μεθοδολογία, που θα οδηγεί σε ένα ολοκληρωμένο προϊόν με ουσιαστικές προοπτικές κερδοφορίας.

Το Destsetters αποτελεί την πρώτη εταιρεία στην Ελλάδα με εξειδίκευση στο Hotel Concept Making. Μέχρι το 2024, το Destsetters αναμένεται να παρουσιάσει πάνω από 20 νέα ή υπό πλήρη ανακαίνιση ξενοδοχεία σε Αθήνα, Ρόδο, Χανιά, Κω, Τήνο, Σίφνο, Ικαρία, Κέρκυρα, Ζάκυνθο, Λέσβο, αλλά και στην Κύπρο.