Κατοικία: Μια αγορά 2 ταχυτήτων - η «εικόνα» σε παραλιακά μέτωπα, νησιά, ενδοχώρα

Όπως αποτυπώνει ο δείκτης κορεσμού προσφοράς κατοικιών (ΔΚΠΚ) της ReDataset - του Ομίλου Resolute Cepal Greece (RCG) - για το γ' τρίμηνο 2025 (που μετρά τις διαθέσιμες προς πώληση κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους) η αγορά σήμερα κινείται σε δύο ταχύτητες: παράκτιες/αστικές ζώνες με υψηλή ένταση προσφοράς και ενδοχώρα με σταθερότητα και πιο «σφιχτό» στοκ.

Δεν πρόκειται για μια «φούσκα» όπως θα έλεγαν άνθρωποι της αγοράς, αλλά ένα είδος ανακατανομής, με την προσφορά να συγκεντρώνεται εκεί όπου το προϊόν διαφοροποιείται και η ζήτηση είναι πιο ελαστική.

Η μεγάλη εικόνα: παράκτιες/νησιωτικές εστίες υψηλού δείκτη, ενδοχώρα με χαμηλές ταχύτητες

Πανελλαδικά, ο παραπάνω δείκτης παρουσιάζει έντονες διαφοροποιήσεις ανά γεωγραφική ενότητα. Παράκτιες και νησιωτικές περιοχές εμφανίζουν υψηλότερες τιμές, αποτυπώνοντας συσσωρευμένη προσφορά εξοχικών και παραθεριστικών κατοικιών.

Ενδεικτικά, Κασσάνδρα, Κέα και Σαρωνικός βρίσκονται στην κορυφή, με τον Σαρωνικό να φτάνει τα 106,8 ακίνητα ανά 1.000 κατοίκους.

Αντίθετα, ηπειρωτικές περιφέρειες –με αιχμή τη Δυτική Μακεδονία– κινούνται χαμηλά, όπως και τμήματα της Ηπείρου, μεγάλος κορμός της Θεσσαλίας, το Βόρειο Αιγαίο και τα Δωδεκάνησα. Η εικόνα παραπέμπει σε αγορές με παλαιότερο στοκ, μικρότερη εμπορική κινητικότητα και περιορισμένο ρυθμό ανανέωσης.

Αττική: Το παραλιακό μέτωπο και οι «ώριμες ζώνες» - συγκρατημένη προσφορά στα δυτικά

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ίδιας έρευνας, η Αττική συγκεντρώνει το ενδιαφέρον με σαφείς ενδοπεριφερειακές αντιθέσεις. Στον Νότιο Τομέα, η ένταση προσφοράς είναι υψηλή χάρη στο παραλιακό μέτωπο:

Γλυφάδα 69,5, Άλιμος 58,9, Παλαιό Φάληρο 57,6, ενώ Καλλιθέα 47,1 και Νέα Σμύρνη 39,0 διατηρούν ενεργή αλλά πιο περιορισμένη διαθεσιμότητα λόγω έντονης ζήτησης και μικρών περιθωρίων νέας ανάπτυξης.

Στον Κεντρικό Τομέα, ο Δήμος Αθηναίων ξεχωρίζει με 56,2, με ισχυρό όγκο αγγελιών στο ιστορικό και εμπορικό κέντρο: Βύρωνας 29,2, Δάφνη–Υμηττός 31,2, Ζωγράφου 29,8 και Καισαριανή 32,9 σχηματίζουν ένα ισορροπημένο «κτερίσμα» ανακαινισμένων ή νεότερων κατοικιών.

Ο Βόρειος Τομέας εμφανίζει μεσαίες-υψηλές τιμές που ευθυγραμμίζονται με νεότερο/αναβαθμισμένο προϊόν: Κηφισιά 58,5, Μαρούσι 35,6, Φιλοθέη–Ψυχικό 39,0, με πιο «σφιχτές» αγορές σε Μεταμόρφωση 17,0 και Νέα Ιωνία 18,9.

Αντιθέτως, ο Δυτικός Τομέας είναι σαφώς χαμηλότερος: Περιστέρι 18,2, Πετρούπολη 17,4, Χαϊδάρι 16,8, υποδηλώνοντας αγορές πρώτης κατοικίας, παλαιότερο απόθεμα και μικρότερη κινητικότητα.

Στον Πειραιά, ο ομώνυμος δήμος φτάνει τα 39,1, υψηλότερα από Νίκαια–Ρέντη 24,3 και Κερατσίνι–Δραπετσώνα 20,1, αποτυπώνοντας τον πιο αστικό/κεντρικό χαρακτήρα του λιμανιού.

Στην Ανατολική Αττική, η κορυφή ανήκει στο παραλιακό premium: Σαρωνικός 106,8 και Βάρη–Βούλα–Βουλιαγμένη 102,1. Μαρκόπουλο 60,1, Ωρωπός 45,6 και Ραφήνα–Πικέρμι 41,8 δείχνουν αγορά σε ανάπτυξη, ενώ Παλλήνη 30,2 και Σπάτα–Αρτέμιδα 37,1 ισορροπούν μεταξύ νέων οικιστικών ζωνών και ζήτησης πρώτης κατοικίας. Στον αντίποδα, η Δυτική Αττική διατηρεί πολύ χαμηλή ένταση (π.χ. Ασπρόπυργος 2,6, Ελευσίνα 6,0), επιβεβαιώνοντας ένα σταθερό, κυρίως τοπικό προφίλ.

Θεσσαλονίκη: ο νοτιοανατολικός άξονας «οδηγεί το παιχνίδι»

Η Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης εμφανίζει ισχυρή ανομοιογένεια, με κορυφές στο πολεοδομικό συγκρότημα και την ανατολική ακτή.

Ο Δήμος Θεσσαλονίκης καταγράφει 69,3, πλαισιωμένος από Θερμαϊκό 67,6 και Θέρμη 65,9 – περιοχές με προαστιακό/παραθαλάσσιο προϊόν υψηλών προδιαγραφών. Πυλαία–Χορτιάτης 45,1 και Καλαμαριά 34,5 διατηρούν αυξημένες αγγελίες, εδραιώνοντας τη «γραμμή» ανατολικής επέκτασης.

Στους δυτικούς/βόρειους δήμους η προσφορά υποχωρεί: Κορδελιό–Εύοσμος 20,0, Παύλος Μελάς 18,3, Λαγκαδάς 12,8, στοιχείο που παραπέμπει σε πιο σταθερές, λιγότερο εμπορικές τοπικές αγορές.

Περιφερειακοί δήμοι: Πρωταγωνιστεί η Πάτρα μπροστά

Η εικόνα εκτός μητροπολιτικών κέντρων δείχνει ισχυρές αποκλίσεις. Πάτρα 37,0, Κόρινθος 23,4 και Βόλος 17,4 εμφανίζουν πιο ενεργές αγορές, με αυξημένο αριθμό διαθέσιμων κατοικιών και ζήτηση μόνιμης εγκατάστασης. Στον αντίποδα, Χαλκίδα 15,6, Καλαμάτα 14,0, Λαμία 12,9 και Ιωάννινα 12,2 έχουν πιο «σφιχτή» προσφορά. Ιδιαίτερη αναφορά αξίζουν τα τουριστικά hubs, όπου η διαθεσιμότητα προς πώληση είναι συγκρατημένη παρά το brand: Ηράκλειο 10,3 και Ρόδος 5,7 πιθανόν καταγράφουν «εκτροπή» αποθέματος σε άλλες χρήσεις (π.χ. βραχυχρόνια μίσθωση), περιορίζοντας τις πωλήσεις.

Τι σημαίνουν τα ευρήματα για αγοραστές, επενδυτές

Όπως εξηγείται στην ανάλυση της ReDataset:

• Για αγοραστές/νοικοκυριά: στις ζώνες υψηλού ΔΚΠΚ (π.χ. νότια προάστια, ανατολική Αττική, κεντρική/ανατολική Θεσσαλονίκη) υπάρχουν πολλές και καλές επιλογές αλλά ο ανταγωνισμός τιμών παραμένει ισχυρός λόγω επενδυτικού ενδιαφέροντος και premium τοποθεσίας. Στις ζώνες χαμηλού δείκτη (δυτικά προάστια, ενδοχώρα) η αγορά είναι πιο σταθερή, με λιγότερες εναλλακτικές αλλά και πιθανώς καλύτερη διαπραγμάτευση.
• Για επενδυτές: ο υψηλός ΔΚΠΚ δηλώνει βάθος αγοράς και ρευστότητα, αλλά απαιτεί προσεκτικό προϊόν–τοποθεσία–απόδοση. Οι χαμηλοί δείκτες υποδεικνύουν σπανιότητα προσφοράς, ωστόσο ευκαιρίες υπάρχουν.
• Για τους φορείς πολιτικής: η ανισοκατανομή της προσφοράς δείχνει ανάγκη για στοχευμένες παρεμβάσεις: αστική αναζωογόνηση σε ώριμες ζώνες, κίνητρα ενεργειακής αναβάθμισης/ανακαίνισης στο παλαιό απόθεμα, πολεοδομική ευελιξία όπου πιέζεται η κατοικία από τουριστικές χρήσεις.