Έλεγχοι ΑΑΔΕ σε Airbnb & Booking το 2026

Για τις επιχειρήσεις του τουρισμού, τους property managers και τους ιδιώτες με ένα ή δύο ακίνητα προς εκμετάλλευση, αυτό δεν είναι ένα ακόμα γραφειοκρατικό βάρος — είναι μια ριζική αλλαγή στον τρόπο που η Πολιτεία βλέπει και φορολογεί τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Τι έχει αλλάξει: από τη δειγματοληψία στη μηχανογραφική διασταύρωση

Μέχρι πρότινος, οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ στη βραχυχρόνια μίσθωση γίνονταν δειγματοληπτικά. Σήμερα, στο πλαίσιο της Ευρωπαϊκής Οδηγίας DAC7, οι πλατφόρμες υποχρεούνται να διαβιβάζουν αναλυτικά στοιχεία ανά ακίνητο και ανά ιδιοκτήτη: ΑΦΜ, IBAN, ακαθάριστα μισθώματα, ημέρες κράτησης, αριθμό μητρώου ακινήτου, ακόμη και τις προμήθειες που παρακρατήθηκαν.

Αυτά τα δεδομένα διασταυρώνονται αυτόματα με το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις φορολογικές δηλώσεις. Αν προκύψει η παραμικρή απόκλιση, ο φορολογούμενος λαμβάνει ηλεκτρονική ειδοποίηση — και η μη ανταπόκριση οδηγεί σε αυτόματο φορολογικό έλεγχο.

Το πιο συχνό — και το πιο ακριβό — λάθος των ιδιοκτητών

Η μεγάλη πλειονότητα των ιδιωτών που εκμισθώνουν ακίνητα μέσω Airbnb δηλώνει λάθος ποσό. Δηλώνει αυτό που τους πιστώθηκε στον τραπεζικό λογαριασμό, δηλαδή το καθαρό ποσό μετά την προμήθεια της πλατφόρμας. Το σωστό είναι να δηλώνεται το ακαθάριστο μίσθωμα — δηλαδή ό,τι πλήρωσε ο επισκέπτης πριν αφαιρεθούν οι προμήθειες των πλατφορμών.

Παράδειγμα: αν ο επισκέπτης πλήρωσε 1.000€, η πλατφόρμα κράτησε 150 € προμήθεια και στον λογαριασμό του ιδιοκτήτη μπήκαν 850€, το φορολογητέο εισόδημα είναι τα 1.000€ — όχι τα 850€. Για ιδιώτες που φορολογούνται με βάση το εισόδημα από ακίνητη περιουσία, οι προμήθειες των πλατφορμών δεν εκπίπτουν. Αυτό είναι το σημείο όπου χιλιάδες ιδιοκτήτες έχουν εκτεθεί τα τελευταία χρόνια.

Στην Capital Value, από τις αρχές Μαϊου, έχουμε δεχτεί σωρεία αιτημάτων από ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και από εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, για διόρθωση λαθών σε προηγούμενες δηλώσεις. Οι αναδρομικοί έλεγχοι της ΑΑΔΕ καλύπτουν ήδη τα έτη 2020 και 2021 και πρόκειται να επεκταθούν και στις επόμενες χρήσεις, ενώ τα ποσά που αναζητούνται είναι σημαντικά.

Τι ζητούν πλέον οι πλατφόρμες — και τι βλέπει η ΑΑΔΕ

Με την πλήρη εφαρμογή του DAC7, οι Airbnb Ireland UC, Booking.com B.V. και Vrbo (Expedia EGVR) στέλνουν στις φορολογικές αρχές:

• Ονοματεπώνυμο και ΑΦΜ διαχειριστή/ιδιοκτήτη
• Όνομα κατόχου και IBAN τραπεζικού λογαριασμού
• Συνολικό ακαθάριστο μίσθωμα ανά κράτηση
• Προμήθειες, αμοιβές και παρακρατούμενους φόρους
• Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ή Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ)
• Διεύθυνση ακινήτου, ημέρες μίσθωσης, σύνολο διανυκτερεύσεων

Όλα αυτά διασταυρώνονται μηχανογραφικά. Σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2025 υποβλήθηκαν πάνω από 2,4 εκατομμύρια δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής, με συνολικά δηλωθέντα μισθώματα 973,7 εκατ. ευρώ — αυξημένα κατά 10% σε σχέση με το 2024. Το ίδιο διάστημα, απενεργοποιήθηκαν περισσότερες από 2.100 καταχωρίσεις ακινήτων που λειτουργούσαν χωρίς έγκυρο ΑΜΑ.

Πρόστιμα: το κόστος της μη συμμόρφωσης

Οι κυρώσεις είναι ιδιαίτερα τσουχτερές και ξεκινούν από ποσά που υπερβαίνουν εύκολα τα ετήσια έσοδα ενός μικρού ακινήτου:

• Μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής: Πρόστιμο 50% επί των ακαθάριστων εσόδων του έτους, με ελάχιστο τα 5.000 €. Σε υποτροπή διπλασιάζεται, σε επόμενη παράβαση τετραπλασιάζεται.
• Μη υποβολή ή ανακριβής Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: Πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος της κράτησης.
• Εκπρόθεσμη δήλωση: 100€ ανά δήλωση.
• Ανακριβής δήλωση εισοδήματος: Επιπλέον φόρος, τόκοι εκπρόθεσμης καταβολής και πρόσθετο πρόστιμο επί της διαφοράς.

Πρακτικά τι πρέπει να κάνει κάποιος που έλαβε ειδοποίηση από την ΑΑΔΕ

Όσοι έχουν ήδη λάβει ηλεκτρονική ειδοποίηση από την ΑΑΔΕ έχουν δύο επιλογές μέσα στην προθεσμία που αναγράφεται στο έγγραφο: είτε να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση για τα έτη που εντοπίστηκαν αποκλίσεις, είτε να τεκμηριώσουν με αποδεικτικά στοιχεία ότι η δήλωσή τους ήταν ορθή. Η μη ανταπόκριση οδηγεί αυτόματα σε φορολογικό έλεγχο, με αναπόφευκτη επιβολή φόρου, τόκων και προστίμων ανακρίβειας.

Όσοι έχουν ήδη λάβει ηλεκτρονική ειδοποίηση από την ΑΑΔΕ έχουν δύο επιλογές μέσα στην προθεσμία που αναγράφεται στο έγγραφο: είτε να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση για τα έτη που εντοπίστηκαν αποκλίσεις, είτε να τεκμηριώσουν με αποδεικτικά στοιχεία ότι η δήλωσή τους ήταν ορθή. Η μη ανταπόκριση οδηγεί αυτόματα σε φορολογικό έλεγχο, με αναπόφευκτη επιβολή φόρου, τόκων και προστίμων ανακρίβειας.

Σε αυτό το στάδιο, η σωστή ερμηνεία των δεδομένων και η σύνταξη μιας τεκμηριωμένης απάντησης μπορεί να κάνει τη διαφορά μεταξύ μιας απλής τροποποιητικής και ενός πολύχρονου ελέγχου με βαριές κυρώσεις. Στην Capital Value, αναλαμβάνουμε τη συνολική διαχείριση τέτοιων υποθέσεων: έλεγχο της ειδοποίησης ΑΑΔΕ που λάβατε, αντιπαραβολή με τα πραγματικά εισοδήματα από Airbnb, Booking και Vrbo, σύνταξη και υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων για όλα τα έτη που εντοπίστηκε απόκλιση, τεκμηρίωση αντίκρουσης όταν η δήλωσή σας είναι ορθή, αλλά και πλήρη εκπροσώπηση ενώπιον της ΔΟΥ σε περίπτωση ελέγχου.