Γερνούν οι πολυκατοικίες;

Η πρόσφατη κατάρρευση της πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας και οι ρωγμές σε κτήρια της Κυψέλης, λόγω των έργων του Μετρό, μου έφεραν στο μυαλό μια παλαιότερη εμπειρία από το Παγκράτι. Ήταν μεσημέρι όταν ένας δυνατός γδούπος στο πεζοδρόμιο με έκανε να πεταχτώ στο μπαλκόνι. Ανάμεσα σε δύο σταθμευμένα αυτοκίνητα είχε πέσει ένα τεράστιο κομμάτι που αποκολλήθηκε από την απέναντι πολυκατοικία, ενώ μικρότερα θραύσματα είχαν σκορπίσει στον δρόμο. Ευτυχώς, εκείνη τη στιγμή δεν περνούσε κανείς. Τότε αναρωτήθηκα αν τέτοια περιστατικά είναι απλώς ατυχήματα ή προειδοποιητικά σημάδια ενός κτηριακού αποθέματος που γερνά.

Είναι και κάποιας ηλικίας…

Κατά την οικοδομική έκρηξη που γνώρισε η χώρα από τη δεκαετία του 1960 και μετά, η συντριπτική πλειονότητα των ελληνικών πολυκατοικιών κατασκευάστηκε από οπλισμένο σκυρόδεμα, το γνωστό σε όλους «μπετόν». Αν και ιδιαίτερα ανθεκτικό, το υλικό αυτό δεν είναι άφθαρτο.

Η διάρκεια ζωής μιας κατασκευής εξαρτάται από την ποιότητα της αρχικής κατασκευής, τις περιβαλλοντικές συνθήκες στις οποίες εκτίθεται και, κυρίως, από τη συντήρησή της.

«Οι σύγχρονοι κανονισμοί σχεδιασμού προβλέπουν ως ενδεικτική διάρκεια τα 50 χρόνια. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι μια πολυκατοικία που έχει φτάσει σε αυτή την ηλικία κινδυνεύει να καταρρεύσει», εξηγεί ο πολιτικός μηχανικός και Γενικός Γραμματέας της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), κ. Μάνος Κρανίδης.

Όπως επισημαίνει, τα περισσότερα κτήρια που ανεγέρθηκαν τις δεκαετίες του 1960 και του 1970 έχουν εκτεθεί επί δεκαετίες σε θερμικές καταπονήσεις, υγρασία, ατμοσφαιρική ρύπανση και ακραία καιρικά φαινόμενα, ενώ σε πολλές περιπτώσεις δεν έχουν δεχθεί ποτέ ουσιαστική συντήρηση.

Αυτός είναι και ο λόγος που κατά καιρούς βλέπουμε να αποκολλώνται τμήματα μπαλκονιών ή όψεων κτηρίων. Δεν σημαίνει απαραίτητα ότι κινδυνεύει ολόκληρος ο φέρων οργανισμός μιας πολυκατοικίας. Αποτελεί όμως ένα σαφές προειδοποιητικό σημάδι ότι απαιτείται τεχνικός έλεγχος από αρμόδιο μηχανικό.

Τα νούμερα στον Δήμο Αθηναίων

Σύμφωνα με στοιχεία που έχει επεξεργαστεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ), το 88,1% των κτηρίων στον Δήμο Αθηναίων κατασκευάστηκε πριν από το 1980, ενώ το 70,6% χρονολογείται πριν από το 1970.

Αυτό σημαίνει ότι οι περισσότερες πολυκατοικίες βρίσκονται πλέον στην ηλικία όπου η προληπτική συντήρηση αποκτά ιδιαίτερη σημασία. Όπως ένα αυτοκίνητο χρειάζεται περισσότερη φροντίδα με τα χρόνια, έτσι και ένα κτήριο απαιτεί τακτικές επιθεωρήσεις και έγκαιρες παρεμβάσεις ώστε να παραμείνει ασφαλές και λειτουργικό.

Όπως αναφέρει ο κ. Κρανίδης, «Στα παλαιότερα κτήρια θα πρέπει να πραγματοποιείται τακτικό πρόγραμμα συντήρησης του κελύφους ανά κάποια έτη -ειδικά όσον αφορά ζητήματα υγρομόνωσης-. Είναι επίσης σημαντικό να πραγματοποιούνται επισκευές των όψεων, χρωματισμοί, επισκευές των οπλισμών και από εκεί και πέρα αναγκαία είναι και η ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων».

Υπάρχει «ΚΤΕΟ» για τις πολυκατοικίες;

Παρά το γεγονός ότι χιλιάδες πολυκατοικίες έχουν ξεπεράσει τα 50 ή ακόμη και τα 60 χρόνια ζωής, η Ελλάδα δεν διαθέτει υποχρεωτικό σύστημα περιοδικού τεχνικού ελέγχου, αντίστοιχο με το ΚΤΕΟ των αυτοκινήτων.

Αυτό δεν σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες δεν έχουν ευθύνη.

Ο νόμος 1512/1985 προβλέπει ότι οι κύριοι, οι επικαρπωτές και οι νομείς κτηρίων οφείλουν να τα διατηρούν σε κατάσταση που να μην αποτελεί κίνδυνο για ανθρώπους, περιουσίες ή τη δημόσια υγεία, ούτε να υποβαθμίζει το περιβάλλον και την ποιότητα ζωής. Εάν οι υποχρεώσεις αυτές δεν τηρούνται, το Δημόσιο ή ο αρμόδιος δήμος μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να παρέμβει και να καταλογίσει τη σχετική δαπάνη στους υπόχρεους.

Ωστόσο, η νομοθεσία περιορίζεται στη γενική υποχρέωση συντήρησης. Θα πρέπει να θεσπιστεί ένα σύστημα υποχρεωτικών περιοδικών τεχνικών ελέγχων για τις παλιές πολυκατοικίες, πριν οι φθορές μετατραπούν σε κίνδυνο για την ανθρώπινη ζωή;

Η αλλαγή της στάσης της Ευρώπης

Αν και μέχρι πρόσφατα το ενδιαφέρον της Ευρωπαϊκής Ένωσης επικεντρωνόταν σχεδόν αποκλειστικά στην εξοικονόμηση ενέργειας και στη μείωση των εκπομπών διοξειδίου του άνθρακα, σήμερα οι ευρωπαϊκές πολιτικές στρέφονται ολοένα και περισσότερο στην κλιματική ανθεκτικότητα (climate resilience) των κτηρίων.

Οι νέες ευρωπαϊκές κατευθύνσεις προβλέπουν ότι πριν από σημαντικές ανακαινίσεις ή μεγάλες επενδύσεις θα πρέπει να αξιολογείται ο κλιματικός κίνδυνος κάθε κτηρίου, δηλαδή η ανθεκτικότητά του απέναντι στους σημερινούς και μελλοντικούς κλιματικούς κινδύνους.

Για τις χώρες της Νότιας Ευρώπης, όπως η Ελλάδα, οι ευρωπαϊκές μελέτες επισημαίνουν ότι οι μεγαλύτερες προκλήσεις θα προέλθουν από τους ολοένα συχνότερους και εντονότερους καύσωνες, την υπερθέρμανση των κτηρίων, τη θερμική καταπόνηση των δομικών υλικών, τις ξαφνικές πλημμύρες και τη λειψυδρία.