Logistics: Μεγάλα projects που «αλλάζουν τον χάρτη» του κλάδου - χαρακτηριστικά, ευκαιρίες και προκλήσεις

Κόμβοι στρατηγικής σημασίας: Φυλή, Στρατόπεδο Γκόνου, Θριάσιο I & II

Στην καρδιά αυτής της δυναμικής βρίσκονται τέσσερα κρίσιμα έργα που θα καθορίσουν το μέλλον: το Επιχειρηματικό Πάρκο στη Φυλή, η αξιοποίηση του πρώην Στρατοπέδου Γκόνου στη Θεσσαλονίκη, καθώς και τα μεγαλεπήβολα projects Θριάσιο I και Θριάσιο II στη Δυτική Αττική.

Το μεγάλο Επιχειρηματικό Πάρκο – Logistics Center στη Φυλή, ένα από τα στρατηγικά έργα logistics στη Δυτική Αττική, μπαίνει στην τελική φάση του διαγωνισμού με τις δεσμευτικές προσφορές να υποβάλλονται στις 6 Απριλίου 2026 από τρία επενδυτικά σχήματα.

Το έργο αφορά την ανάπτυξη ενός σύγχρονου εθνικού κέντρου μεταφορών και logistics σε έκταση άνω των 437 στρεμμάτων στη θέση «Σπηλιές» του Δήμου Φυλής, με στόχο τη μετεγκατάσταση επιχειρήσεων από τον πολεοδομικά κορεσμένο Ελαιώνα και την ουσιαστική αναδιάταξη των μεταφορικών ροών γύρω από την Αττική.

Το Υπερταμείο έχει καλέσει τρία σχήματα να καταθέσουν προσφορές: αυτό που περιλαμβάνει Goldair Cargo – AKTOR – Aegean Oil (συμφερόντων Δημήτρη Μελισσανίδη), τη FINCOP Infrastructure (όμιλος Κοπελούζου) και την κοινοπραξία Fyli xTra Park με συμμετοχές από Ειδησεοφωνική, Call Center Ελλάδας, Αθηναϊκό Κέντρο Επικοινωνιών, Levante Express, Planning Σύμβουλοι και Π. Βαρβαρίγος.

Η συμφωνία θα είναι σύμβαση παραχώρησης διάρκειας 53 ετών, με δυνατότητα επέκτασης για ακόμη 25. Ο επιλεγμένος επενδυτής θα αναλάβει τη χρηματοδότηση, αδειοδότηση, κατασκευή, λειτουργία και εκμετάλλευση των εγκαταστάσεων, που περιλαμβάνουν τουλάχιστον 70.000 τ.μ. χώρων logistics (εκ των οποίων modules ενοικίασης, sorting hubs και κτίριο διοίκησης).

Το έργο εκτιμάται ότι θα συμβάλλει σημαντικά στην αποσυμφόρηση του Κηφισού, στη δημιουργία θέσεων εργασίας και στην ενίσχυση της ανταγωνιστικότητας της ελληνικής εφοδιαστικής αλυσίδας, ενώ οι διαδικασίες κατακύρωσης αναμένονται να ολοκληρωθούν μέσα στο 2026.

Στη Θεσσαλονίκη, το πρώην Στρατόπεδο Γκόνου μετατρέπεται σταδιακά σε εμπορευματικό και logistics πάρκο, με επενδυτικά σχήματα όπως η Goldair Cargo, ο όμιλος Άκτωρ και η Trade Estates να διεκδικούν δυναμικά το project και να επιδιώκουν χρηματοδότηση από διεθνείς οργανισμούς για επένδυση δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ. Το πρώην στρατόπεδο Γκόνου, έκτασης 650 στρεμμάτων, προωθείται ως διεθνών προδιαγραφών επιχειρηματικό και logistics κέντρο. 

Η πρώτη φάση του διαγωνισμού για το 650 στρεμμάτων πρώην στρατόπεδο «τρέχει» από τη μονάδα ωρίμανσης έργων του Υπερταμείου (PPF). Η παραχώρηση προβλέπεται για 35 χρόνια. Ο ανάδοχος θα αναλάβει master plan, αδειοδοτήσεις, κατασκευές και λειτουργία. Εκτιμάται ότι το έργο θα ενισχύσει τις διελεύσεις, τις μεταφορές και θα αυξήσει τις αξίες real estate της Δυτικής Θεσσαλονίκης.

Παράλληλα, στο Θριάσιο Πεδίου, το Θριάσιο I και Θριάσιο II παραμένουν τα πλέον εμβληματικά projects στον χώρο των logistics στη χώρα. Το Θριάσιο I, με επένδυση που πλησιάζει τα 250 εκατ. ευρώ και χρηματοδότηση από διεθνείς αναπτυξιακές τράπεζες, έχει πλέον ωριμάσει από πλευράς χρηματοδότησης και μελετών, και οι εργασίες αναμένεται να ξεκινήσουν εντός του 2026 με στόχο ολοκλήρωση μέσα στα επόμενα τέσσερα χρόνια.

Το Θριάσιο II, από την άλλη, με συνολικό κόστος που προσεγγίζει τα 700 εκατ. ευρώ, στοχεύει να λειτουργήσει παράλληλα σαν συνδετικός κρίκος μεταξύ της σιδηροδρομικής υποδομής και του στρατηγικού κόμβου του Θριασίου, ενισχύοντας το logistics hub της Αττικής και καθιστώντας την Αθήνα βασικό σημείο διαμετακόμισης στην ευρύτερη περιοχή των Βαλκανίων.

Μεταρρυθμίσεις και διαγωνισμοί: το θεσμικό υπόβαθρο 

Η επιτάχυνση των διαγωνισμών για τα μεγάλα έργα logistics δεν γίνεται σε κενό πολιτικό ή θεσμικό πεδίο. Στο πλαίσιο ενός ευρύτερου κυβερνητικού σχεδιασμού για το 2026, η Ελλάδα έχει θέσει σε προτεραιότητα την αναβάθμιση οδικών, σιδηροδρομικών και αεροπορικών υποδομών - με στόχο να βελτιωθεί η διασυνδεσιμότητα όλων των μεταφορικών μέσων και να ενσωματωθούν οι υπηρεσίες logistics σε μια ενιαία, αποτελεσματική αλυσίδα.

Ταυτόχρονα, οι διαγωνισμοί που ξεκινούν, όπως για τη χερσαία ζώνη του Λιμένα Ελευσίνας, ακολουθούν νέα μοντέλα παραχώρησης που δίνουν στον επενδυτή δυνατότητα αξιοποίησης και παράπλευρων εκτάσεων για εμπορικές ή υποστηρικτικές χρήσεις, αυξάνοντας την οικονομική βιωσιμότητα των έργων.

Η αγορά αντιδρά – ενοίκια, απορρόφηση και real estate δυναμική

Παρά το γεγονός ότι τα μεγάλα logistics hubs μονοπωλούν το ενδιαφέρον, οι τάσεις στην αγορά real estate logistics δείχνουν επίσης ενδιαφέροντα σημάδια. Σύμφωνα με πρόσφατες αναλύσεις, οι τιμές πώλησης υφιστάμενων αποθηκών έφτασαν να ξεπερνούν τα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στη δυναμική αγορά του 2025, ενώ η απορρόφηση χώρων logistics διατηρείται σε σταθερά επίπεδα, παρά την ήπια κάμψη που παρατηρήθηκε στις συναλλαγές αποθηκευτικών χώρων – γεγονός που δείχνει διατηρούμενη ζήτηση και υψηλό ενδιαφέρον από επενδυτές και επιχειρήσεις.

Το στοιχείο που ξεχωρίζει στο σκηνικό φέτος είναι ότι οι εξελίξεις δεν αφορούν μεμονωμένα projects αλλά μια συγκροτημένη στρατηγική αναβάθμιση του ελληνικού συστήματος logistics σε ευρωπαϊκή και περιφερειακή κλίμακα. Ενώ έως πρόσφατα η αγορά είχε αντιμετωπίσει εμπόδια όπως η έλλειψη μεγάλων διαθέσιμων εκτάσεων και διαδικαστικές καθυστερήσεις, το 2026 φέρνει:

• ολοκλήρωση διαγωνισμών και παραχώρησης που εκκρεμούσαν επί χρόνια
• εκκίνηση έργων που συνδυάζουν logistics με μεταποίηση και εμπορευματικές υπηρεσίες
• χρηματοδοτικά σχήματα που συνδυάζουν κρατικά κονδύλια, τραπεζικό δανεισμό και διεθνή κεφάλαια.

Κορυφώνεται ο εγχώριος ανοδικός κύκλος; 

Η Δυτική Αττική κρατά και το 2026 τον ρόλο του «πρωταγωνιστή» στις νέες αναπτύξεις logistics, με την επενδυτική δραστηριότητα να παραμένει σε υψηλά επίπεδα και το έργο του Θριάσιο Ι να δεσπόζει στο κάδρο των μεγάλων υποδομών. Σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της Geoaxis Property & Valuation Services, μέσα στο 2026 αναμένεται να προστεθούν περίπου 800.000 τ.μ. νέων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, με επενδύσεις που ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας, θετική πορεία καταγράφηκε και το 2025 στα Logistics, τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και σε επίπεδο ενοικίων. 

Οι αναλυτές της Geoaxis, προβλέπουν πως το 2026 θα σταθεροποιηθούν οι αξίες καθώς στις σύγχρονες αποθήκες βρισκόμαστε ήδη στα επίπεδα των 5,75-6,00 euro/τμ/ μήνα με αποδόσεις πέριξ του 6,75% και η ζήτηση φαίνεται να έχει εξυπηρετηθεί σε μεγάλο μέρος της. 

Λαμβάνοντας υπόψη τα μεγάλα αποθηκευτικά projects που θα προσθέσουν χιλιάδες νέες επιφάνειες στην αγορά, οι ειδικοί θεωρούν ότι βρισκόμαστε κοντά στην κορύφωση του εγχώριου ανοδικού κύκλου. 

Βέβαια, σε επίπεδο πανευρωπαϊκού πλαισίου, η Ελλάδα εξακολουθεί και βρίσκεται εκκωφαντικά εκτός της επενδυτικής εικόνας. «Πιθανολογούμε ότι οι μεγάλες αναπτύξεις σε Θριάσιο και Βόρεια Ελλάδα μπορούν να ανατρέψουν το σημερινό status quo», σημειώνουν οι αναλυτές του κλάδου,.

Οι 6 μεγάλες προκλήσεις του κλάδου 

Είναι αναμφισβήτητο γεγονός ότι η πανδημία έδρασε ως επιταχυντής των τάσεων που υπήρχαν στην αγορά των αποθηκών τα τελευταία χρόνια. Η μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο ευνόησε τόσο πολύ τον κλάδο που πλέον μια εξαιρετικά μεγάλη πλειοψηφία επενδυτών και funds ψάχνουν να τοποθετηθούν, σε παγκόσμιο επίπεδο. 

Ο μεγάλος ανταγωνισμός σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά έχουν ωθήσει τις αξίες σε πρωτοφανή επίπεδα κυρίως στην Κεντρική Ευρώπη και Μεγάλη Βρετανία. Ο κλάδος στο σύνολό του έχει να αντιμετωπίσει 6 κορυφαίες προκλήσεις οι οποίες συνοψίζονται στα παρακάτω: 

1. Η διαθέσιμη γη για νέες αναπτύξεις θα είναι όλο και πιο δύσκολη (άρα και πιο ακριβή) στην εύρεσή της. 

2. Οι πολεοδομικοί περιορισμοί θα ενταθούν. 

3. Το κόστος κατασκευής θα είναι δύσκολο να προβλεφθεί καθώς υλικά και πληθωρισμός θα είναι παράγοντες αβεβαιότητας. 

4. Το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί, ιδιαίτερα σε εκτός αστικών κέντρων περιοχές. Η επιλογή της θέσης θα είναι στο μέλλον άμεσα εξαρτώμενη από την τοποθεσία προέλευσης του εργατικού δυναμικού. 

5. Η ανάπτυξη με όρους ESG επιφέρει αλλαγές στον τρόπο επιλογής ακινήτου και διακίνησης των προϊόντων με προσπάθεια μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, ενώ η υιοθέτηση της πράσινης ανανεώσιμης ενέργειας θα ενταθεί στην προσπάθεια μείωσης του ενεργειακού κόστους. 

6. Η απαιτούμενη ενέργεια ειδικά για αποθήκες ψυχρού φορτίου, πέρα από το κόστος χρήσης της, πιθανά να αντιμετωπίσει και σοβαρά ζητήματα επάρκειας στο άμεσο μέλλον. 

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της μελέτης που διεξήχθη το Σεπτέμβριο του 2025 από τις εταιρείες Savills UK, Brookfield Properties και Analytiqa, η αγορά εμφανίζεται ανθεκτική αλλά και συνεχώς εξελισσόμενη. Συγκεκριμένα, το 40% των χρηστών θεωρεί τις τρέχουσες συνθήκες πιο ευνοϊκές σε σχέση με πέρσι, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για το 2024 ήταν 52%. 

Η σημαντικότερη δομική αλλαγή που επισημάνθηκε αφορά τους κανονισμούς ESG, τους οποίους το 88% των χρηστών αξιολογεί ως σημαντικούς. 

Παράλληλα, η Τεχνητή Νοημοσύνη επιταχύνεται ως καταλύτης επιχειρησιακής εξέλιξης, με το 36% των χρηστών να έχει ήδη επενδύσει σε εργαλεία predictive analytics, ενώ το 47% να σχεδιάζει να επενδύσει μέσα στα επόμενα δύο χρόνια. Αντίθετα, η αυτοματοποίηση φαίνεται να υποχωρεί σε προτεραιότητα, πιθανότατα λόγω περιορισμών στην ενέργεια και στις κεφαλαιουχικές δαπάνες. 

Τέλος, η αύξηση των ενοικίων καθώς επίσης το κόστος της ενέργειας και της εργασίας αποτελούν από τις μεγαλύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι χρήστες. 

Η απορρόφηση του διαθέσιμου όγκου αποθηκών και βιομηχανικών κτιρίων στην Ευρώπη στο πρώτο εξάμηνο του 2025 ήταν 6, 25% χαμηλότερη σε σύγκριση με τον μακροχρόνιο μέσο όρο των ~12,8 εκατ. τ.μ. για την προ-πανδημίας περίοδο.  

Οι δείκτες κενότητας αυξήθηκαν ελαφρώς στο πρώτο εξάμηνο του 2025, κυρίως λόγω:

• αύξησης νέου pipeline (νέες αποθήκες υπό κατασκευή),
• επιβράδυνσης στην απορρόφηση (take-up) σε σχέση με τον μακροχρόνιο μέσο όρο. 

Το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον για επέκταση εξακολουθεί να βρίσκεται στην καρδιά της Ευρώπης. Οι πρώτες χώρες προτίμησης των χρηστών με σχέδια επέκτασης είναι: η Γερμανία (67%), ακολουθεί η Ολλανδία (57%), η Γαλλία (56%) και η Ισπανία (54%), ενώ αυξάνεται το ενδιαφέρον για αγορές όπως η Πολωνία (23%) και η Τσέχικη Δημοκρατία (15%).

Μια «ακτινογραφία» στη χώρα - Τα 7 διακριτά περιφερειακά κέντρα 

Οι υπηρεσίες αποθήκευσης συνολικά και μεταφοράς εκτιμώνται ότι κάλυψαν το 94% της συνολικής αξίας των παρεχόμενων υπηρεσιών logistics προς τρίτους το 2021. Ειδικότερα, οι υπηρεσίες αποθήκευσης χωρίς ψύξη κάλυψαν μερίδιο της τάξης του 48% και οι αποθηκεύσεις με ψύξη απέσπασαν το 13%. Ακολούθησαν οι υπηρεσίες διανομής αποσπώντας μερίδιο 33% την ίδια περίοδο.

Το 41% της συνολικής αγοραίας αξίας για το 2021 προήλθε από τον Βιομηχανικό τομέα (εταιρείες που δραστηριοποιούνται στο πετρέλαιο, την ενέργεια, τσιμέντο & κατασκευές, μεταποίηση κλπ.) ενώ το 59% προήλθε από τα Super Markets και τον Εμπορικό τομέα. 

Η διακίνηση των εμπορευμάτων στην Ελλάδα, γίνεται κυριώς μέσω του οδικού δικτύου με ποσοστό 67%, ενώ ακολουθούν οι θαλάσσιες μεταφορές με ποσοστό 32,7% εξαιτίας του μεγάλου αριθμού νησιών στον Ελλαδικό χώρο

Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε, Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδο και Καλοχώρι. Στην Αττική όπου βρίσκεται περίπου το 60%-70% του συνόλου των επιφανειών, η γεωγραφική κατανομή έχει ως εξής:

Το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα 

H ποιότητα των χώρων αποθήκευσης και των εγκαταστάσεων διανομής στην Ελλάδα έχει βελτιωθεί αισθητά τα τελευταία δέκα χρόνια, κυρίως χάρη στο γεγονός ότι οι σημαντικοί προμηθευτές 3PL έχουν επενδύσει σε μεγαλύτερα, αυτοματοποιημένα και καλύτερα τεχνολογικά εξοπλισμένα ακίνητα. 

Το διαθέσιμο μέγεθος αποθήκευσης εγκαταστάσεων logistics στην Ελλάδα υπερδιπλασιάστηκε την περίοδο 2003-2009, ενώ αυτή η επέκταση πλαισιώθηκε από επενδύσεις σε νέα ή αναβαθμισμένα υλικά κτιρίων, εξοπλισμό αποθήκης και μηχανήματα, συστήματα διαχείρισης, ασφάλεια και αυτοματισμό. 

Πάντως, το μέσο μέγεθος έκτασης των αποθηκών που έχουν χτιστεί ή αναβαθμιστεί, δεν έχει αυξηθεί. Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000τ.μ. 

To δεύτερο τρίμηνο του 2025, ο κλάδος Βιομηχανικών και Logistics στην Ελλάδα, κατέγραψε αύξηση, με συνολικό χώρο που άλλαξε ιδιοκτησία να φτάνει τα 100.000 τ.μ., ενώ ο συνολικός όγκος νέων κατασκευών για το πρώτο εξάμηνο του 2025  έφτασε τα 200.000 τ.μ. 

Μέσα στο διάστημα 2026-2029 αναμένεται να προστεθούν περί τα 800.000 τ.μ. νέων σύγχρονων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, με επενδύσεις που ξεπερνούν τα 800 εκ. ευρώ. Ειδικά για την Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,5 εκατομμύρια τµ, ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου. 

Η υπάρχουσα υποδομή logistics αποτελείται πρωτίστως από μικρού μεγέθους αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης, οι οποίες βρίσκονται διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα. Σε αυτές τις αποθήκες στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος τους είναι κάτω των 9μ. γεγονός που περιορίζει σημαντικά την δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών (τρόπος που κατά κόρον χρησιμοποιείται σε σύγχρονες μονάδες). 

Στις σύγχρονες αποθήκες το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος απαιτείται να είναι πάνω από τα 10μ. στοιχείο που δεν το συναντά κανείς εύκολα σε υπάρχοντα κτίρια που είναι προς διάθεση. Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτηριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά

Ενδεικτικό Κόστος Κατασκευής  

• 80-100 ευρώ/m2 μονάδας: για τις εγκαταστάσεις και όλες τις διαμορφώσεις περιβάλλοντος χώρου.
• 550-650 ευρώ/m2 μονάδας: για το βασικό κτίριο που περιλαμβάνει τα κόστη σχεδιασμού, μελετών, αδειοδοτήσεων, επιβλέψεων.
• 300-450 ευρώ/m2 μονάδας επιπλέον: για τις εγκαταστάσεις διοίκησης - γραφεία, ηλεκτρομηχανολογικούς χώρους. 

Με βάση τα παραπάνω ένα ενδεικτικό κόστος μπορεί να κυμανθεί μεταξύ: 750€/τμ – 900€τμ (αποθήκες ξηρού φορτίου τύπου Ζ3) που αφορά κατασκευή με το κλειδί στο χέρι για το σύνολο της μονάδας. 

Σημειώνουμε πως στο κόστος αυτό περιλαμβάνονται μόνο οι εργασίες που αφορούν στην κατασκευή του κτιρίου και κανένα κόστος εξοπλισμού (π.χ. ράφια), ούτε και το κόστος γης. Η εποχή που τα αποθηκευτικά κτίρια αποτελούσαν τις απλούστερες, γρηγορότερες και φτηνότερες κατασκευές έχει παρέλθει. Η λογική του one type fits all έχει ξεπεραστεί καθώς όλο και περισσότερο δίνεται μεγαλύτερη έμφαση στα συστήματα αυτοματισμού και ψηφιοποιήσης (digitalization). Στην αυγή του 2026, το κόστος κατασκευής είναι δύσκολο να προβλεφθεί μεσοπρόθεσμα, καθώς υλικά (προμήθεια και κόστος), χρηματοδότηση και πληθωρισμός αποτελούν παράγοντες αβεβαιότητας.

Προσφορά, Ζήτηση και αποδόσεις

Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση  και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 6,75%-7,00% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. 

Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0%, με αυξανόμενες τάσεις για  το 2026. Οι μελλοντικές προοπτικές και η υψηλή απόδοση τόσο σε  σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις), οδηγεί τους επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics.

Ποια η εικόνα στις μισθώσεις αποθηκών

Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για τη μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθεί το έργο. 

Σύμφωνα με τις προβλέψεις των αναλυτών αρχές του 2026, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα και επάνω από 5,75 euro/τμ/μήνα. Η τιμή μίσθωσης στην Ελλάδα υπολείπεται σημαντικά από τα Ευρωπαϊκά επίπεδα όπου η μέση τιμή μίσθωσης βρίσκεται στα 8,5 – 10,5 euro/τμ/μήνα. Οι υψηλότερες τιμές αναφέρονται στο Λονδίνο με πάνω από 20 euro/τμ/μήνα.

Διαδίκτυο, μικρές αγγελίες και sites μεσιτικών 

Σημειώνεται πως στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων ή στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επί το πλείστον παλιά, μικρά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές ακίνητα. Με βάση την έρευνα αγοράς (Δεκέμβριο 2025), και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5,52 €/τμ/μήνα, δεύτερα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4,66 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 4,00 €/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 33,36 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,94 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,90 €/τμ/μήνα. 

Όπως παρατηρείται, οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,90-5,52 euro/τμ/μήνα. Κατά τις εκτιμήσεις οι μισθώσεις πάνω από 4,5 euro/ τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. 

Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5.700τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Οινόφυτα με 5.550τμ, και τρίτη έρχεται η Ελευσίνα  με 5.260τμ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν τα Μεσόγεια Αττικής με επιφάνεια 3.912τμ, η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 2.525τμ, και το Καλοχώρι με επιφάνεια 1.763τμ. Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας.

Τι γίνεται με τις πωλήσεις αποθηκών

Πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2026 όπου υπολογίζεται να γίνουν επενδύσεις πάνω από 800 εκ. ευρώ, σε Αττική και Θεσσαλονίκη και αναμένεται να αυξηθεί η διαθέσιμη επιφάνεια των αποθηκευτικών χώρων κατά 800.000 τμ. 

Σημαντικό πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά, καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα. Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2026, μια νεόδμητη αποθήκη με επιμέρους χώρους ψύξης σε κομβικό σημείο, μπορεί να καταγράψει πώληση αρκετά μεγαλύτερη των 1.000 euro/τμ. 

Τι δείχνουν διαδίκτυο - μικρές αγγελίες και sites μεσιτικών

Όπως προκύπτει, οι αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 396-842 euro/τμ. Σύμφωνα με τους αναλυτές, οι πωλήσεις πάνω από 650 euro/τμ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης. Σημειώνουμε ότι στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων ή στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επί το πλείστον, παλιά, μικρά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές ακίνητα. 

Όπως προηγουμένως, με βάση την έρευνα αγοράς του Δεκεμβρίου 2025, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 841,71 €/τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Μεσόγεια Αττικής με 723,62 €/τμ και τρίτη έρχεται η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 548,55 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 470,98 €/τμ, τα Οινόφυτα με 444,79 €/τμ και τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι    με τιμή 396,00 €/τμ.

Ως εκ τούτου, οι αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 396-842 euro/τμ. Όπως αποτυπώνεται, οι πωλήσεις πάνω από 650 euro/τμ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης. 

Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4.920τμ, δεύτερη σε σειρά είναι η Ελευσίνα με 4.500τμ, και τρίτα έρχονται τα Οινόφυτα με 4.464τμ, Τις μικρότερες επιφάνειες εμφανίζουν, η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου  με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.403τμ., τα Μεσόγεια Αττικής με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 3.790τμ, και τέλος το Καλοχώρι με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 3.060τμ.