Η αγορά ακινήτων σε τροχιά υπέρβασης: Ευκαιρίες, πιέσεις και οι πρώτες ενδείξεις κινδύνων

Ωστόσο, πίσω από αυτή τη δυναμική εικόνα, αναδύονται πλέον και οι πρώτες ενδείξεις ανισορροπιών. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008, ενώ παρατηρείται η σταδιακή συσσώρευση κυκλικών συστημικών κινδύνων. Αν και δεν διαφαίνεται άμεση απειλή για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, η συγκυρία απαιτεί αυξημένη εγρήγορση, ιδίως καθώς η στεγαστική πίστη αρχίζει εκ νέου να ανακάμπτει.

Η εξέλιξη αυτή τοποθετεί την αγορά σε ένα κρίσιμο σημείο: ανάμεσα στη συνέχιση της ανάπτυξης και την ανάγκη διατήρησης της ισορροπίας.

Ράλι τιμών με ηπιότερους ρυθμούς

Το 2025, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων συνέχισαν την ανοδική τους πορεία, αν και με πιο συγκρατημένο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Σε ετήσια βάση, η αύξηση διαμορφώθηκε στο 7,8%, με τα παλαιά διαμερίσματα να καταγράφουν ελαφρώς υψηλότερη άνοδο (8,1%) σε σύγκριση με τα νεότερα (7,4%).

Σε γεωγραφικό επίπεδο, οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη και σε άλλες μεγάλες πόλεις, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κοντά στο 10%, ενώ στην Αθήνα ο ρυθμός ανόδου διαμορφώθηκε σε πιο ήπια επίπεδα, στο 6,2%. Η εικόνα αυτή αντανακλά μια ευρύτερη διάχυση της ζήτησης πέρα από τα παραδοσιακά αστικά κέντρα, γεγονός που συνδέεται τόσο με την οικονομική δραστηριότητα όσο και με την περιφερειακή ανάπτυξη.

Παράλληλα, σημαντική είναι και η άνοδος των ενοικίων, τα οποία ακολουθούν ανοδική τροχιά, επιβαρύνοντας περαιτέρω το κόστος στέγασης για τα νοικοκυριά. Αν και τα ενοίκια δεν έχουν ακόμη φτάσει τα ιστορικά υψηλά τους, η ταχύτητα αύξησής τους εντείνει τις πιέσεις, ιδιαίτερα για τα χαμηλότερα και μεσαία εισοδήματα.

Η συνολική εικόνα υποδηλώνει μια αγορά που εξακολουθεί να «τρέχει», αλλά με ενδείξεις σταδιακής επιβράδυνσης – ένα στοιχείο που συχνά λειτουργεί ως πρόδρομος φάσης ωρίμανσης.

Ισχυρή ζήτηση, με αιχμή το εξωτερικό και τις νέες κοινωνικές τάσεις

Κεντρικός μοχλός της ανόδου των τιμών παραμένει η έντονη ζήτηση, η οποία διατηρείται σε επίπεδα υψηλότερα από τη διαθέσιμη προσφορά. Η ζήτηση αυτή προέρχεται τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό της χώρας.

Οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα αποτέλεσαν βασικό πυλώνα της ανόδου, με μέσο ετήσιο ύψος 1,6 δισ. ευρώ την περίοδο 2018–2025 – ένα επίπεδο πολλαπλάσιο σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία. 

Παρά τη μείωση κατά 25% που καταγράφηκε το 2025, κυρίως λόγω αλλαγών στο καθεστώς της Golden Visa, το ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό, αν και επηρεάζεται από τις διεθνείς γεωπολιτικές εξελίξεις.

Την ίδια στιγμή, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από διαρθρωτικές αλλαγές. Η αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών, σε συνδυασμό με την αστικοποίηση, δημιουργεί νέες ανάγκες στέγασης, ακόμη και σε ένα περιβάλλον συνολικής πληθυσμιακής μείωσης.

Η ζήτηση αυτή, πιο διαφοροποιημένη και λιγότερο εξαρτημένη από έναν μόνο παράγοντα, προσδίδει ανθεκτικότητα στην αγορά. Ωστόσο, η εξάρτηση από εξωγενείς παράγοντες –όπως οι ξένες επενδύσεις– δημιουργεί και ευαισθησίες σε περίπτωση μεταβολής των διεθνών συνθηκών, όπως τονίζει η ΤτΕ. 

Περιορισμένη προσφορά και διαρθρωτικές αδυναμίες

Αντίβαρο στη δυναμική της ζήτησης αποτελεί η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί ως βασικός παράγοντας ανόδου των τιμών, όπως υπογραμμίζουν και άνθρωποι της αγοράς. 

Ένα σημαντικό μέρος του υφιστάμενου αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς, είτε λόγω νομικών εκκρεμοτήτων που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια είτε λόγω της αδυναμίας ή απροθυμίας των ιδιοκτητών να επενδύσουν στην ανακαίνιση και αξιοποίησή του. Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών ακινήτων αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα αναποτελεσματικής αξιοποίησης πόρων.

Ταυτόχρονα, η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει απορροφήσει σημαντικό μέρος του διαθέσιμου αποθέματος, περιορίζοντας τις επιλογές για μακροχρόνια στέγαση. Παρά τα πρόσφατα μέτρα περιορισμού της συγκεκριμένης δραστηριότητας, η επίδρασή τους αναμένεται να αποτυπωθεί σταδιακά.

Σε επίπεδο νέας κατασκευής, η εικόνα παραμένει μεικτή. Αν και η οικοδομική δραστηριότητα έχει ανακάμψει σε σχέση με τα χαμηλά της κρίσης, εξακολουθεί να κινείται σε επίπεδα σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η αβεβαιότητα γύρω από το θεσμικό πλαίσιο –όπως η υπόθεση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού– επηρέασε αρνητικά την αγορά το 2025, αν και η σταδιακή αποσαφήνιση των κανόνων συνέβαλε σε μερική ανάκαμψη.

Η περιορισμένη προσφορά, σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, δημιουργεί ένα περιβάλλον όπου η εξισορρόπηση της αγοράς καθίσταται δύσκολη χωρίς στοχευμένες παρεμβάσεις.

Προσιτότητα και οι προκλήσεις της επόμενης ημέρας

Η συνεχής άνοδος των τιμών και των ενοικίων έχει άμεσο αντίκτυπο στην προσιτότητα της κατοικίας, η οποία επιδεινώνεται, ιδιαίτερα για τα νοικοκυριά με χαμηλότερα εισοδήματα. Ο δείκτης ικανότητας στεγαστικής χρηματοδότησης καταδεικνύει ότι η πρόσβαση σε κατοικία παραμένει οριακή έως χαμηλή, επιβεβαιώνοντας ότι το στεγαστικό ζήτημα αποτελεί πλέον μία από τις βασικές κοινωνικοοικονομικές προκλήσεις.

Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει την ανάγκη επιτάχυνσης των πολιτικών που στοχεύουν στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται τα κίνητρα για νέες κατασκευές, η αναβάθμιση υφιστάμενων ακινήτων και η επιστροφή στην αγορά κατοικιών που σήμερα παραμένουν ανενεργές.

Παράλληλα, η προσεκτική παρακολούθηση της πιστωτικής επέκτασης κρίνεται κρίσιμη, ώστε να αποφευχθεί η δημιουργία νέων φαινομένων υπερθέρμανσης. Η εμπειρία του παρελθόντος λειτουργεί ως υπενθύμιση ότι η ταχεία άνοδος των τιμών, όταν δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη αύξηση των θεμελιωδών μεγεθών, μπορεί να οδηγήσει σε ανισορροπίες.

Συνολικά, η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια πιο ώριμη φάση, όπου η πρόκληση δεν είναι πλέον η ανάκαμψη, αλλά η βιώσιμη ανάπτυξη. Η ισορροπία μεταξύ επενδυτικής δυναμικής, κοινωνικής συνοχής και χρηματοπιστωτικής σταθερότητας θα αποτελέσει τον καθοριστικό παράγοντα για την πορεία της τα επόμενα χρόνια.