Παλιό… αλλά ανακαινισμένο

Ένα τεράστιο απόθεμα παλαιών κατοικιών

Το μέγεθος της δυνητικής αγοράς είναι σημαντικό. Σύμφωνα με την Απογραφή Κτιρίων της ΕΛΣΤΑΤ, στην Ελλάδα καταγράφονται 4,285 εκατ. κτίρια, ενώ περίπου 2,42 εκατ. έχουν κατασκευαστεί έως το 1980. Ειδικότερα, περισσότερα από 1,36 εκατ. κτίρια κατασκευάστηκαν την περίοδο 1961-1980.

Το παλαιό αυτό απόθεμα δημιουργεί μια διαρκή ανάγκη για παρεμβάσεις, από την ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου έως την αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, τα νέα κουφώματα, τη θερμομόνωση και τα συστήματα θέρμανσης και ψύξης.

Παράλληλα, η περιορισμένη προσφορά νεόδμητων κατοικιών ενισχύει την αξία του «παλιού αλλά ανακαινισμένου» ακινήτου. Για αρκετούς ιδιοκτήτες και επενδυτές, η αγορά ενός παλαιότερου διαμερίσματος και η αναβάθμισή του αποτελεί πλέον εναλλακτική απέναντι στο υψηλό κόστος ενός νεόδμητου.

Από την απλή ανακαίνιση στην ενεργειακή αναβάθμιση

Η ενεργειακή διάσταση αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία. Για παράδειγμα, το «Εξοικονομώ 2025» αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα της ζήτησης που υπάρχει. Υπενθυμίζεται πως ο προϋπολογισμός του προγράμματος αυξήθηκε από 434 εκατ. ευρώ σε 924,3 εκατ. ευρώ, μετά την υποβολή περίπου 55.000 αιτήσεων, ενώ τα αρχικά αποτελέσματα αφορούσαν περισσότερους από 40.000 ωφελούμενους.

Το πρόγραμμα στοχεύει σε ενεργειακή αναβάθμιση τουλάχιστον τριών ενεργειακών κατηγοριών και εξοικονόμηση πρωτογενούς ενέργειας άνω του 30% ανά κατοικία. Οι παρεμβάσεις περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, κουφώματα, θερμομόνωση, συστήματα θέρμανσης και ψύξης, ζεστό νερό χρήσης από ΑΠΕ και έξυπνες ενεργειακές λύσεις.

Ανεβαίνει το κόστος αλλά… και η αξία της ανακαίνισης

Σύμφωνα με τους ανθρώπους της αγοράς, βασικό εμπόδιο παραμένει το κόστος. Ο δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε τον Ιούνιο του 2026 κατά 4,5% σε ετήσια βάση, έναντι 2,9% το αντίστοιχο διάστημα του 2025.

Έτσι, η αγορά βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα παράδοξο. Από τη μία πλευρά, υπάρχει ένα τεράστιο απόθεμα που χρειάζεται αναβάθμιση και ισχυρή ζήτηση για καλύτερες κατοικίες· από την άλλη, το κόστος των υλικών και των εργασιών περιορίζει την ταχύτητα με την οποία πραγματοποιούνται οι επενδύσεις.

Η νέα τάση στην αγορά ακινήτων

Απόρροια των παραπάνω όπως φαίνεται η ανακαίνιση αποκτά επενδυτικό χαρακτήρα. Ένα ανακαινισμένο, ενεργειακά αποδοτικό και λειτουργικό ακίνητο μπορεί να διαφοροποιηθεί σημαντικά από ένα αντίστοιχο παλαιό και να αποκτήσει μεγαλύτερη ελκυστικότητα τόσο στην αγορά πώλησης όσο και στη μακροχρόνια μίσθωση.

Σε μια αγορά όπου η δημιουργία νέου οικιστικού αποθέματος παραμένει δύσκολη και ακριβή, η αξιοποίηση των υφιστάμενων κατοικιών μέσω ανακαινίσεων μπορεί να αποτελέσει ένα από τα βασικά εργαλεία για την ανανέωση του stock της ελληνικής αγοράς.

Στην άλλη όχθη του Ατλαντικού

Αν και δεν υπάρχει μέτρο σύγκρισης καθώς μιλάμε για δυο εντελώς διαφορετικές αγορές σε όγκο, μεγέθη, αγοραστική δύναμη πολιτών αλλά και κουλτούρα, άξια αναφοράς είναι η τελευταία ανάλυση της Bank of America κατά την οποία οι Αμερικανοί μετακομίζουν λιγότερο και στρέφονται στις ανακαινίσεις κατοικιών

Ειδικότερα, οι Αμερικανοί εμφανίζονται ολοένα και λιγότερο πρόθυμοι να αλλάξουν κατοικία, με την κινητικότητα των νοικοκυριών να υποχωρεί σε όλες τις εισοδηματικές και ηλικιακές ομάδες. Την ίδια στιγμή, ωστόσο, οι δαπάνες που συνδέονται με το σπίτι παραμένουν ανθεκτικές, καθώς ενοικιαστές και ιδιοκτήτες συνεχίζουν να ξοδεύουν, με αρκετούς από τους τελευταίους να επιλέγουν την ανακαίνιση αντί της μετακόμισης.

Αυτό προκύπτει από νέα ανάλυση του Bank of America Institute, η οποία βασίζεται σε στοιχεία λογαριασμών και καρτών της Bank of America. Σύμφωνα με τα ευρήματα, ο αριθμός των ανθρώπων που μετακομίζουν συνέχισε να μειώνεται κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026, με την επιβράδυνση να αφορά διαφορετικές γενιές, εισοδηματικές κατηγορίες και είδη μετακόμισης.

Μεγαλύτερη η υποχώρηση για χαμηλότερα εισοδήματα και Millennials

Τα νοικοκυριά χαμηλότερου εισοδήματος καταγράφουν τη μεγαλύτερη μείωση στις μετακομίσεις κατά την τελευταία διετία και ακολουθούν εκείνα μεσαίου εισοδήματος. Η κάμψη είναι ηπιότερη μεταξύ των υψηλότερων εισοδημάτων, ωστόσο η τάση είναι αρνητική σε όλες τις κατηγορίες και μάλιστα ενισχύθηκε μέσα στο 2026.

Παρόμοια είναι η εικόνα και ανά ηλικιακή ομάδα. Η Gen Z παραμένει η μοναδική γενιά στην οποία ο αριθμός όσων μετακομίζουν είναι υψηλότερος σε σχέση με δύο χρόνια πριν, αν και σε ετήσια βάση καταγράφεται πλέον πτώση 2%. Στους Baby Boomers η μείωση φθάνει το 4%, ενώ στη Gen X περίπου το 5%. Τη μεγαλύτερη υποχώρηση καταγράφουν με διαφορά οι Millennials, με ρυθμό περίπου διπλάσιο από την αμέσως επόμενη μεγαλύτερη πτώση.

Παρότι οι μετακινήσεις σε μεγαλύτερες αποστάσεις παραμένουν συνολικά περισσότερο αποδυναμωμένες, το δεύτερο τρίμηνο του 2026 επιταχύνθηκε ιδιαίτερα η πτώση των μετακομίσεων εντός της ίδιας πόλης. Κατά την Bank of America, αυτό αποτελεί ένδειξη ότι η σχετική ανθεκτικότητα που εμφάνιζαν μέχρι πρόσφατα οι τοπικές μετακομίσεις έχει αρχίσει να εξασθενεί.

Οι μικρότερες πόλεις εξακολουθούν να κερδίζουν κατοίκους

Όταν πάντως οι Αμερικανοί αποφασίζουν να αλλάξουν περιοχή, οι μικρότερες πόλεις εξακολουθούν να αποτελούν δημοφιλή επιλογή. Οι μεσοδυτικές πολιτείες παρέμειναν στο δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι πρωταγωνίστριες της εγχώριας πληθυσμιακής ανάπτυξης, φιλοξενώντας αρκετές από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες μητροπολιτικές περιοχές.

Το Salt Lake City βρέθηκε στην πρώτη θέση συνολικά, ενώ Raleigh και Birmingham συνέχισαν να εμφανίζουν ισχυρή ανάπτυξη. Το Pittsburgh κέρδισε επίσης έδαφος και αναδείχθηκε στην ταχύτερα αναπτυσσόμενη μητροπολιτική περιοχή των βορειοανατολικών ΗΠΑ.

Αντίθετα, ο πληθυσμός συνέχισε να μειώνεται στις περισσότερες από τις μεγαλύτερες μητροπόλεις της χώρας, με εξαιρέσεις το Dallas, το Phoenix και τη Philadelphia. Αξιοσημείωτη είναι πάντως η εικόνα στη Florida, όπου οι εκροές κατοίκων φαίνεται να μετριάζονται. Η πτώση επιβραδύνθηκε ελαφρώς στο Miami και το Orlando, σταμάτησε ουσιαστικά στην Tampa, ενώ το Jacksonville κατέγραψε επιτάχυνση της πληθυσμιακής του ανάπτυξης.

Λιγότερες μετακομίσεις, αλλά περισσότερες δαπάνες

Η υποχώρηση της κινητικότητας δεν συνεπάγεται αντίστοιχη πτώση της κατανάλωσης. Τα στοιχεία καρτών της Bank of America δείχνουν ότι οι συνολικές δαπάνες των νοικοκυριών που μετακόμισαν τον Ιούλιο αυξήθηκαν κατά 9,5% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 5,5% στο σύνολο, με βάση κινητό μέσο όρο τριών μηνών.

Η αύξηση φαίνεται να κατευθύνεται περισσότερο προς υπηρεσίες που σχετίζονται με τη μετακόμιση και προς ηλεκτρονικές αγορές. Αντίθετα, οι δαπάνες σε καταστήματα επίπλων και ειδών οικιακής βελτίωσης αυξήθηκαν μόλις κατά περίπου 1%. Κατά την Bank of America, αυτό δείχνει ότι οι καταναλωτές δίνουν μεγαλύτερη έμφαση στην ευκολία, μεταφέροντας μέρος των χρημάτων τους από τις παραδοσιακές αγορές προϊόντων προς υπηρεσίες και online αγορές.

Μέρος της αύξησης στις δαπάνες για εταιρείες μετακομίσεων ενδέχεται πάντως να οφείλεται και στις υψηλότερες τιμές, λόγω της πρόσφατης ανόδου του κόστους των καυσίμων.

Περισσότερα χρήματα για κατανάλωση στους ενοικιαστές

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η συμπεριφορά των ενοικιαστών. Οι συνολικές δαπάνες με κάρτες ανά νοικοκυριό, εξαιρουμένων των πληρωμών ενοικίου, αυξήθηκαν τον Ιούλιο κατά 5,8% σε ετήσια βάση, έναντι μόλις 0,5% ένα χρόνο νωρίτερα. Η αντίστοιχη αύξηση για τους ιδιοκτήτες κατοικιών διαμορφώθηκε στο 4,9%.

Παράλληλα, οι ενοικιαστές αύξησαν τις δαπάνες τους σε έπιπλα και προϊόντα βελτίωσης κατοικίας, κάτι που δεν παρατηρείται στον ίδιο βαθμό στους ιδιοκτήτες.

Η ενίσχυση αυτή μπορεί να συνδέεται με την υποχώρηση των πραγματικών πληρωμών ενοικίου που καταγράφουν τα στοιχεία της Bank of America. Παρότι τα στοιχεία του Bureau of Labor Statistics έδειξαν ότι τα ζητούμενα ενοίκια για συγκρίσιμες κατοικίες αυξήθηκαν σχεδόν 3% τον Ιούλιο, οι πληρωμές ενοικίων που πραγματοποιούνται στην πράξη μειώνονται.

Η απόκλιση αυτή υποδηλώνει ότι αρκετοί ενοικιαστές αναζητούν τρόπους να περιορίσουν το στεγαστικό τους κόστος, επιλέγοντας φθηνότερα ακίνητα, μετακομίζοντας σε οικονομικότερες περιοχές ή συγκατοικώντας.

Ανακαίνιση αντί για μετακόμιση

Για τους ιδιοκτήτες, από την άλλη πλευρά, φαίνεται να κερδίζει έδαφος μια διαφορετική επιλογή: αντί να μετακομίσουν, επενδύουν περισσότερο στο υπάρχον σπίτι τους. Σε αυτό συμβάλλουν και οι πιστωτικές γραμμές με εγγύηση την αξία της κατοικίας, γνωστές ως Home Equity Lines of Credit (HELOC).

Η χρήση των HELOC αυξάνεται από το 2024, την ώρα που η υποχώρηση των επιτοκίων από τα υψηλά επίπεδα του 2023 και του 2024 έχει περιορίσει το κόστος εξυπηρέτησης αυτών των δανείων.

Σύμφωνα με την ανάλυση, οι δαπάνες που χρηματοδοτούνται μέσω HELOC για το σπίτι και τις υπηρεσίες ήταν τον Ιούνιο του 2026 σημαντικά υψηλότερες τόσο σε ετήσια βάση όσο και σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα. Οι δαπάνες για υπηρεσίες παραμένουν πάντως αισθητά χαμηλότερες από την απότομη άνοδο που είχε σημειωθεί αμέσως μετά την έναρξη της πανδημίας.

Η Bank of America εκτιμά ότι μέρος των αυξημένων δαπανών για υπηρεσίες, αλλά και των μεταφορών ή αναλήψεων χρημάτων μέσω HELOC, μπορεί τελικά να καταλήγει σε εργασίες ανακαίνισης, καθώς οι ιδιοκτήτες συχνά πληρώνουν απευθείας εργολάβους και τεχνίτες αντί να πραγματοποιούν οι ίδιοι αγορές από καταστήματα οικιακής βελτίωσης.

Έτσι, παρότι οι Αμερικανοί μετακομίζουν λιγότερο, η κατοικία εξακολουθεί να αποτελεί σημαντική πηγή καταναλωτικής δραστηριότητας. Η στροφή από τη μετακόμιση προς την ανακαίνιση, σε συνδυασμό με την ισχυρότερη κατανάλωση των ενοικιαστών, θα μπορούσε να στηρίξει ευρύτερα τις πωλήσεις προϊόντων και υπηρεσιών που σχετίζονται με το σπίτι.