Ακριβά ενοίκια, χαμηλά εισοδήματα: Η στεγαστική πραγματικότητα στην Ελλάδα

Το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν κατά μέσο όρο το 35,5% του εισοδήματός τους για έξοδα στέγασης - το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σχεδόν διπλάσιο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Το υψηλό αυτό ποσοστό καταδεικνύει το γεγονός ότι η κατοικία δεν λειτουργεί πια ως ένας παράγοντας ασφάλειας, αλλά ως μια πηγή οικονομικής πίεσης και αβεβαιότητας.

Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο ανησυχητική στα αστικά κέντρα, όπου ένα στα τρία νοικοκυριά δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για ενοίκιο ή δάνειο, ενώ ένα στα δέκα αντιμετώπισε καθυστερήσεις πληρωμών μέσα στο 2024. Την ίδια στιγμή, το παραδοσιακό πλεονέκτημα της υψηλής ιδιοκατοίκησης διαβρώνεται: αν και το 70% των Ελλήνων εξακολουθεί να ζει σε ιδιόκτητη κατοικία, το ποσοστό αυτό έχει μειωθεί κατά περίπου οκτώ μονάδες σε σχέση με το 2010, αποτυπώνοντας μια σταδιακή αλλά σαφή μετατόπιση. Αναλύοντας τα τελευταία στοιχεία από την τελευταία έρευνα της διαΝΕΟσις γίνεται αντιληπτό πως η πιέση γύρω από το στεγαστικό ζήτημα δεν αφορά τελικά ολους.

Οι ομάδες που σηκώνουν το μεγαλύτερο βάρος

Η στεγαστική πίεση δεν κατανέμεται ομοιόμορφα. Οι ενοικιαστές βρίσκονται στην πρώτη γραμμή, με έξι στους δέκα να ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη. Ακολουθούν οι ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο, οι οποίοι επηρεάστηκαν έντονα από την άνοδο των επιτοκίων την περίοδο 2022–2024. Ιδιαίτερα ευάλωτες εμφανίζονται οι μονογονεϊκές οικογένειες και οι νέοι ηλικίας 18 έως 29 ετών, ομάδες που συνδυάζουν χαμηλότερα ή ασταθή εισοδήματα με περιορισμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση.

Η πίεση αυτή έχει και μακροπρόθεσμες συνέπειες. Η καθυστέρηση στην ανεξαρτητοποίηση των νέων, η συρρίκνωση των αποταμιεύσεων και η αναβολή οικογενειακών αποφάσεων συνδέονται άμεσα με το κόστος στέγασης. 

Από την κρίση στην ανάκαμψη – και πάλι σε αδιέξοδο

Όπως εξηγεί η ίδια έρευνα, οι ρίζες του σημερινού προβλήματος βρίσκονται στη δεκαετία της κρίσης. Από το 2008 και μετά, η εκτίναξη της ανεργίας και η πτώση των εισοδημάτων οδήγησαν σε μείωση των τιμών ακινήτων άνω του 30%, αλλά και σε συσσώρευση μη εξυπηρετούμενων δανείων. Η αγορά «πάγωσε» και η οικοδομική δραστηριότητα περιορίστηκε δραστικά.

Μετά το 2017, η ανάκαμψη ήρθε απότομα και άνισα. Η αύξηση του τουρισμού, οι ξένες επενδύσεις και η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb ώθησαν τις τιμές ανοδικά, ταχύτερα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Παρά την αύξηση των οικοδομικών αδειών, η προσφορά νέων κατοικιών δεν επαρκεί για να απορροφήσει τη ζήτηση, ιδιαίτερα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

Στο πρόβλημα προστίθεται και η περιορισμένη πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση. Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων παραμένουν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο, ενώ χιλιάδες ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς λόγω ρυθμίσεων ή εκκρεμών πλειστηριασμών.

Κενά σπίτια, ακριβά ενοίκια και ενεργειακό κόστος

Το ελληνικό παράδοξο γίνεται εμφανές όταν εξετάσει κανείς τα στοιχεία των κενών κατοικιών. Περισσότερα από 2,2 εκατομμύρια σπίτια, περίπου το 35% του συνόλου, παραμένουν ακατοίκητα. Ωστόσο, μεγάλο μέρος τους δεν είναι άμεσα αξιοποιήσιμο, είτε λόγω κατάστασης είτε λόγω τοποθεσίας μακριά από θέσεις εργασίας και υποδομές.

Ταυτόχρονα, τα νοικοκυριά γίνονται μικρότερα και η ζήτηση μετατοπίζεται σε μικρότερες κατοικίες, στις οποίες η αγορά δυσκολεύεται να προσαρμοστεί γρήγορα. Το ενεργειακό κόστος επιβαρύνει περαιτέρω την εικόνα, συμπιέζοντας το διαθέσιμο εισόδημα και αυξάνοντας το κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, ιδίως όταν απαιτούνται σύγχρονες ενεργειακές προδιαγραφές.

Πολιτικές απαντήσεις 

Τα τελευταία χρόνια, η στεγαστική πολιτική επανήλθε στην ατζέντα. Προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση, η κοινωνική αντιπαροχή και τα επιδόματα στέγασης επιχειρούν να ενισχύσουν τόσο την προσφορά όσο και τη ζήτηση. Παράλληλα, τα προγράμματα επιδότησης επιτοκίων, όπως το «Σπίτι μου», διευκολύνουν την πρόσβαση στην πρώτη κατοικία για συγκεκριμένες ομάδες.

Ωστόσο, η αποσπασματικότητα των μέτρων και η απουσία ενός κεντρικού συντονισμού περιορίζουν την αποτελεσματικότητά τους. Οι διεθνείς πρακτικές δείχνουν ότι η κοινωνική στέγαση, όταν εφαρμόζεται συστηματικά, μπορεί να λειτουργήσει ως σταθεροποιητικός μηχανισμός. Στην Ελλάδα, η συζήτηση αυτή βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο.

Τι συμβαίνει στην Ευρώπη και τον κόσμο - Διεθνείς πρακτικές και προτάσεις πολιτικής

Πολλές χώρες, κυρίως της Κεντρικής Ευρώπης, έχουν παράδοση δεκαετιών ή και αιώνων παρεμβάσεων στεγαστικής πολιτικής, οι οποίες πολύ δύσκολα μπορούν να προσαρμοστούν στα τοπικά δεδομένα.

Για παράδειγμα, στην Αυστρία περίπου 1 στις 5 κατοικίες διατίθενται ως ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες. Στην Ελλάδα, με ένα κατακερματισμένο καθεστώς ιδιοκτησίας των κατοικιών και με μια ακόμα ισχυρή κουλτούρα ιδιοκατοίκησης, δύσκολα κάποιος μπορεί να δει άμεσα και γρήγορα να εφαρμόζονται παρόμοια μοντέλα.

Στη Γαλλία, η κοινωνική στέγαση έχει επίσης μακρά ιστορία και αντιστοιχεί περίπου στο 14% του αποθέματος κατοικιών, οι οποίες είναι συνήθως ενοικιαζόμενες. Όμως, εκτός από κοινωνικές κατοικίες, το γαλλικό κράτος προσφέρει επιδόματα ενοικίου, άτοκα δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας και φορολογικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες που νοικιάζουν σε χαμηλότερες τιμές.

Η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία έχουν ιστορικά περιορισμένη κοινωνική στέγαση, όπως και η Ελλάδα. Ωστόσο, πρόσφατα υιοθέτησαν πιο ενεργές πολιτικές: περιορισμούς στις αυξήσεις ενοικίων, δημιουργία νέων δημόσιων φορέων στέγασης, αξιοποίηση κενών ακινήτων και ενίσχυση των επιδομάτων.

Έχοντας αναπτύξει αναλυτικά τις παραμέτρους του προβλήματος και αντλώντας από τη διεθνή εμπειρία, η μελέτη καταλήγει σε χρήσιμες κατευθύνσεις πολιτικής, προσαρμοσμένες στο ελληνικό πλαίσιο. 

Αφενός, υποστηρίζει τη σκοπιμότητα ενός κεντρικού κρατικού φορέα επιφορτισμένου με την ευθύνη εφαρμογής μιας Εθνικής Στρατηγικής για τη Στέγαση. Ο φορέας αυτός, πέρα από τον συντονισμό των ήδη υπαρχόντων μέτρων, θα είναι χρήσιμο να έχει τη δυνατότητα «να αξιοποιεί δημόσια γη, να ανακαινίζει και να κατασκευάζει κατοικίες, και να συνεργάζεται με την τοπική αυτοδιοίκηση, όπως τα πιλοτικά προγράμματα στους δήμους Αθηναίων και Θεσσαλονίκης, αλλά και διεθνώς».

Η έρευνα προτείνει επίσης, πιθανές μεταρρυθμίσεις για τη συγκράτηση των υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό, όμως, με αύξηση της προστασίας της ιδιοκτησίας από ασυνέπειες. Στο ίδιο πλαίσιο κατευθύνσεων, προτείνεται ακόμα η καλύτερη οργάνωση των μέτρων ενίσχυσης των ενοικιαστών, όπως τα σχετικά επιδόματα και η επιστροφή ενοικίου. Για την αξιοποίηση των κενών κατοικιών, η μελέτη προτείνει βελτιώσεις σε υφιστάμενα προγράμματα, όπως το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» «με ανώτατο όριο μίσθωσης και ελάχιστη διάρκεια μισθώσεων, ενώ συμπληρωματικά θα μπορούσαν να χορηγούνται φοροελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες ή κατασκευαστές που προσφέρουν κατοικίες με μειωμένο ενοίκιο». Η έρευνα εντοπίζει, επιπλέον, περιθώρια επέκτασης για τους περιορισμούς που ισχύουν στη βραχυχρόνια μίσθωση και στη Χρυσή Βίζα, ανάλογα και με τις ανάγκες της κάθε γεωγραφικής περιοχής. Ακόμη, συστήνει περαιτέρω μέριμνα για τη φοιτητική στέγαση.

Τέλος, κάποιες ακόμη χρήσιμες κατευθύνσεις πολιτικής, που επίσης αναφέρονται, είναι τα κίνητρα για αποκέντρωση, όπως η ενίσχυση της τηλεργασίας, τα οποία μπορεί να μετριάσουν τη ζήτηση στην Αττική, η ξεκάθαρη θεσμοθέτηση ενός πλαισίου για τα ακίνητα σε καθεστώς πλειστηριασμού, η μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και άλλες παρεμβάσεις ενίσχυσης της ρευστότητας στην αγορά ακινήτων, η διευκόλυνση της εξυγίανσης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανειακών χαρτοφυλακίων με ασφάλεια και διαφάνεια, καθώς και ευρύτερες επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών και συγκοινωνιών.

Όπως καταλήγει η έρευνα, το στεγαστικό πρόβλημα δεν λύνεται με μία μόνο παρέμβαση. Απαιτεί μακροπρόθεσμη στρατηγική, συνδυασμό κινήτρων και ρυθμίσεων, μείωση της γραφειοκρατίας και επενδύσεις σε υποδομές και μεταφορές που θα αποσυμφορήσουν τα μεγάλα αστικά κέντρα. 

Κυρίως, όμως, απαιτεί πολιτική βούληση να αντιμετωπιστεί η κατοικία όχι μόνο ως επενδυτικό προϊόν, αλλά ως βασικό κοινωνικό αγαθό.