Γιατί τα οικόπεδα συνεχίζουν να ακριβαίνουν στην Αττική

Οι αξίες των οικοπέδων εξακολουθούν να αυξάνονται για έβδομη συνεχόμενη χρονιά, επιβεβαιώνοντας ότι η ζήτηση για γη παραμένει ισχυρή, καθώς η ανάγκη για νέες κατοικίες εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά. 

Την ίδια στιγμή, όμως, η σημαντική αύξηση του κόστους κατασκευής, οι υψηλότερες χρηματοδοτικές δαπάνες και οι αλλαγές που επιφέρει η νέα νομολογία για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) δημιουργούν ένα σαφώς πιο σύνθετο περιβάλλον. 

Η αγορά εξακολουθεί να εμφανίζει ανθεκτικότητα και δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά υπερθέρμανσης, ωστόσο η επόμενη περίοδος αναμένεται να χαρακτηρίζεται περισσότερο από ισορροπία παρά από έντονη επιτάχυνση. Για επενδυτές, κατασκευαστές και ιδιοκτήτες οικοπέδων, το 2026 εξελίσσεται σε χρονιά προσαρμογής, όπου οι αποδόσεις εξακολουθούν να υπάρχουν, αλλά προϋποθέτουν μεγαλύτερη προσοχή και καλύτερο σχεδιασμό.

Οι τιμές συνεχίζουν ανοδικά, αλλά με μικρότερη ταχύτητα

Τα τελευταία στοιχεία της Geoaxis επιβεβαιώνουν ότι οι αξίες των οικοπέδων στην Αττική παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Σε όλες τις περιοχές που παρακολουθεί η έρευνα –Αμπελόκηποι, Παλαιό Φάληρο, Χολαργός, Μαρούσι και Περιστέρι– οι διάμεσες ζητούμενες τιμές πώλησης αυξήθηκαν για ακόμη μία χρονιά.

Η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 4,21% μεταξύ δεύτερου τριμήνου 2025 και δεύτερου τριμήνου 2026, έναντι ανόδου 5,6% την προηγούμενη χρονιά. Πρόκειται για μια εξέλιξη που δείχνει ότι η αγορά εξακολουθεί να ενισχύεται, αλλά με σαφώς πιο ήπιους ρυθμούς συγκριτικά με τα προηγούμενα χρόνια.

Σε ορίζοντα δεκαετίας, η εικόνα είναι ακόμη πιο εντυπωσιακή. Οι αξίες των οικοπέδων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 48,08% σε σχέση με το 2017, γεγονός που αποτυπώνει τη συνολική ανάκαμψη της ελληνικής κτηματαγοράς μετά την πολυετή κρίση.

Τη μεγαλύτερη άνοδο στη δεκαετία εμφανίζουν οι Αμπελόκηποι, όπου οι ζητούμενες τιμές έχουν ενισχυθεί κατά 54,34%, ενώ μικρότερη –αλλά και πάλι ιδιαίτερα σημαντική– είναι η αύξηση στο Περιστέρι, με 41,6%.

Ακόμη και σε αυτή τη φάση, πάντως, οι αναλυτές δεν διαπιστώνουν ενδείξεις δημιουργίας «φούσκας». Αντίθετα, εκτιμούν ότι οι αυξήσεις στηρίζονται σε πραγματικές συνθήκες αγοράς, κυρίως στην περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών και στη συνεχιζόμενη ζήτηση για σύγχρονα ενεργειακά αποδοτικά διαμερίσματα.

Το Παλαιό Φάληρο καταγράφει τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση (+5,07%), με τη διάμεση τιμή να διαμορφώνεται στα 1.703 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο οικοπέδου. Ακολουθούν οι Αμπελόκηποι (+4,68%), ο Χολαργός (+4,17%), το Μαρούσι (+3,96%) και το Περιστέρι (+3,21%).

Ωστόσο, οι τιμές αυτές αφορούν τυπικά οικόπεδα. Ακίνητα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά –όπως μεγάλη πρόσοψη, προνομιακή θέση, θέα ή μεγαλύτερη επιφάνεια– μπορούν να διαπραγματεύονται ακόμη και 20%-25% υψηλότερα.

Η ζήτηση παραμένει ισχυρή, αλλά οι ισορροπίες αλλάζουν

Πίσω από την ανοδική πορεία της αγοράς βρίσκονται πολλοί παράγοντες που εξακολουθούν να λειτουργούν σωρευτικά.

Η πρώτη αιτία είναι η μεγάλη ζήτηση κατοικίας. Η δεκαπενταετής οικονομική κρίση ουσιαστικά «πάγωσε» την οικοδομή, με αποτέλεσμα σήμερα να υπάρχει περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων διαμερισμάτων.

Ταυτόχρονα, μεγάλο μέρος των κατοικιών που κατασκευάστηκαν πριν από το 1980 θεωρούνται πλέον ενεργειακά και τεχνολογικά ξεπερασμένες, γεγονός που ενισχύει το ενδιαφέρον για νεόδμητα ακίνητα.

Παράλληλα, η εργασία από το σπίτι άλλαξε τις απαιτήσεις των νοικοκυριών, αυξάνοντας τη ζήτηση για μεγαλύτερους και ποιοτικότερους χώρους διαβίωσης. Την ίδια στιγμή, τα ακίνητα συνεχίζουν να αποτελούν βασικό επενδυτικό προϊόν τόσο για όσους επιδιώκουν εισόδημα μέσω μακροχρόνιων ή βραχυχρόνιων μισθώσεων όσο και για όσους αναζητούν ασφαλή τοποθέτηση κεφαλαίων.

Ωστόσο, η άλλη πλευρά της αγοράς γίνεται ολοένα και πιο απαιτητική.

Το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια και συνεχίζει να πιέζει τους προϋπολογισμούς των έργων. Παρότι η ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει αύξηση 2,6% στον δείκτη τιμών υλικών νέων κτιρίων, οι επαγγελματίες της αγοράς κάνουν λόγο για πολύ μεγαλύτερες πραγματικές επιβαρύνσεις, ιδιαίτερα μετά τις αναταράξεις στις διεθνείς εφοδιαστικές αλυσίδες και την αύξηση του ενεργειακού κόστους.

Στο ίδιο περιβάλλον προστίθεται και το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης, καθώς τα επιχειρηματικά επιτόκια εξακολουθούν να κινούνται περίπου μεταξύ 4,5% και 5,5%, περιορίζοντας τις αποδόσεις των νέων επενδύσεων.

Ο ΝΟΚ αλλάζει τους κανόνες του παιχνιδιού

Σημαντικές αλλαγές διαμορφώνει και το νέο θεσμικό πλαίσιο γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό.

Όπως εξηγεί η έρευνα της Geoaxis, οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας έκριναν αντισυνταγματικές βασικές διατάξεις που επέτρεπαν πρόσθετα πολεοδομικά κίνητρα χωρίς να εντάσσονται στον συνολικό πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής. Ως αποτέλεσμα, περιορίστηκαν σημαντικά οι δυνατότητες επιπλέον δόμησης που αξιοποιούσαν πολλοί κατασκευαστές.

Η Πολιτεία προχώρησε ήδη σε τροποποιήσεις του ΝΟΚ, επιχειρώντας να εναρμονίσει τη νομοθεσία με τις αποφάσεις του ανώτατου δικαστηρίου, ενώ για αρκετούς μήνες είχε ανασταλεί η έκδοση συγκεκριμένων οικοδομικών αδειών.

Οι αλλαγές αυτές δημιουργούν νέα δεδομένα τόσο για τους επενδυτές όσο και για τους ιδιοκτήτες οικοπέδων, καθώς επηρεάζουν άμεσα την οικονομική βιωσιμότητα πολλών έργων.

Ένα ακόμη πεδίο που επηρεάζεται είναι η αντιπαροχή. Οι διαπραγματεύσεις μεταξύ κατασκευαστών και ιδιοκτητών γης γίνονται πλέον πιο δύσκολες, καθώς οι υψηλότερες τιμές πώλησης των διαμερισμάτων δεν αρκούν πλέον για να απορροφήσουν την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης.

Παράλληλα, η μείωση των πολεοδομικών κινήτρων περιορίζει τις δυνατότητες αξιοποίησης αρκετών οικοπέδων, γεγονός που αναμένεται να οδηγήσει σε επαναπροσδιορισμό των ποσοστών αντιπαροχής τα επόμενα χρόνια.

Παρά τις δυσκολίες, η συνολική εικόνα της αγοράς παραμένει θετική. Η ζήτηση για γη εξακολουθεί να στηρίζει την οικοδομική δραστηριότητα, ενώ οι αναλυτές εκτιμούν ότι οι τιμές των οικοπέδων θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά και τους επόμενους δώδεκα μήνες, έστω με πιο περιορισμένο ρυθμό.

Το μεγάλο ερώτημα πλέον δεν είναι αν θα συνεχιστεί η άνοδος, αλλά με ποια ένταση. Όλα δείχνουν ότι η αγορά ακινήτων της Αττικής εισέρχεται σε μια νέα περίοδο, όπου οι υπεραξίες δεν θα προκύπτουν αυτόματα από τη γενικευμένη άνοδο των τιμών, αλλά από την ποιότητα των επενδύσεων, τη σωστή επιλογή τοποθεσίας και την προσαρμογή στο νέο πολεοδομικό και οικονομικό περιβάλλον. 

Αυτή η μετάβαση δεν σηματοδοτεί το τέλος της ανοδικής πορείας της αγοράς, αλλά την είσοδό της σε μια πιο ώριμη και ισορροπημένη φάση ανάπτυξης, όπου οι αποφάσεις θα απαιτούν μεγαλύτερη τεχνική γνώση, καλύτερη χρηματοοικονομική αξιολόγηση και προσεκτικότερη διαχείριση του επενδυτικού κινδύνου.

Η εικόνα των ποσοστών αντιπαροχής στην Αττική μετά το ΝΟΚ διαμορφώνεται περίπου ως εξής