Πού ανεβαίνουν οι τιμές των ακινήτων, πιο μακριά το όνειρο της προσιτής κατοικίας;

Τα τελευταία στοιχεία δείχνουν πως η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, όμως η εικόνα του 2026 είναι πιο σύνθετη από όσο αφήνουν να εννοηθεί οι εντυπωσιακοί αριθμοί των τελευταίων ετών. Οι τιμές δεν αυξάνονται πλέον με τους ρυθμούς που καταγράφηκαν στην κορύφωση της ανόδου, αλλά η επιβράδυνση δεν σημαίνει ότι η κατοικία γίνεται πιο προσιτή. Αντιθέτως, για ένα μεγάλο μέρος των νοικοκυριών, η απόσταση ανάμεσα στο διαθέσιμο εισόδημα και στο κόστος αγοράς εξακολουθεί να μεγαλώνει.

Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα της έκθεσης της Estate Brains για την ελληνική αγορά κατοικίας, η οποία καταγράφει μια αγορά που παραμένει ενεργή, με περισσότερες συναλλαγές και αυξημένη χρηματοδότηση, αλλά και με σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά περιοχή, ηλικία και μέγεθος ακινήτου.

Οι τιμές ανεβαίνουν, αλλά η αγορά αλλάζει ταχύτητα

Η διάμεση ζητούμενη τιμή κατοικίας στην Ελλάδα διαμορφώθηκε στα 2.647 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, αυξημένη κατά 5,8% σε διάστημα δώδεκα μηνών. Την ίδια στιγμή, οι τιμές στα συμβόλαια έχουν υπερδιπλασιαστεί σε σχέση με το 2017, ενώ ο ετήσιος ρυθμός ανόδου τους κορυφώθηκε το 2023, στο 17,7%, πριν υποχωρήσει.

Η επιβράδυνση, πάντως, δεν συνοδεύεται από υποχώρηση της δραστηριότητας. Το 2025 καταγράφηκαν 223.267 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, έναντι 174.475 το 2023. Παράλληλα, τα νέα στεγαστικά δάνεια έφτασαν τα 2,65 δισ. ευρώ, αυξημένα κατά 46% σε σχέση με το 2024.

Η εικόνα παραπέμπει σε μια αγορά που εξακολουθεί να αναπτύσσεται, αλλά εισέρχεται σε πιο ώριμη φάση του κύκλου της. Η αύξηση της προσφοράς και ο μεγαλύτερος χρόνος παραμονής των ακινήτων στις αγγελίες υποδηλώνουν ότι οι αγοραστές χρειάζονται πλέον περισσότερο χρόνο για να αποφασίσουν, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι οι τιμές έχουν αρχίσει να υποχωρούν συνολικά.

Το κέντρο της Αθήνας κερδίζει έδαφος έναντι των προαστίων

Μία από τις πιο ενδιαφέρουσες διαπιστώσεις της έκθεσης αφορά τις αυξήσεις συναρτήσει τα γεωγραφικά διαμερίσματα της πόλης.

Τα παλαιότερα διαμερίσματα στον Δήμο Αθηναίων κατέγραψαν αύξηση ζητούμενων τιμών περίπου 39% μέσα στην τριετία, ενώ η αντίστοιχη άνοδος στην Αττική εκτός του κέντρου ήταν περίπου 20%.

Η εξέλιξη αυτή δείχνει πως οι υπεραξίες δεν συγκεντρώνονται αποκλειστικά στα προάστια. Η κεντρική θέση, η ζήτηση για μικρότερες κατοικίες και η δυνατότητα ανακαίνισης παλαιών ακινήτων φαίνεται να ενισχύουν το ενδιαφέρον για περιοχές που παραδοσιακά προσέφεραν χαμηλότερο κόστος εισόδου στην αγορά.

Ωστόσο, αξίζει να αναφερθεί πως στην Ανατολική Αττική, για παράδειγμα, η φαινομενική αύξηση των τιμών στην τριετία φτάνει το 43,9%, αλλά περιορίζεται στο 14,7% όταν η σύγκριση αφορά ακίνητα με αντίστοιχα χαρακτηριστικά. Η μεγαλύτερη παρουσία νεόδμητων κατοικιών στις αγγελίες εξηγεί σημαντικό μέρος της διαφοράς.

Με άλλα λόγια, δεν ακριβαίνουν όλα τα ακίνητα με τον ίδιο ρυθμό. Το μείγμα των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση μπορεί να αλλάξει αισθητά τη συνολική εικόνα μιας περιοχής.

Μικρά διαμερίσματα, μεγάλο κόστος ανά τετραγωνικό

Η πίεση είναι ιδιαίτερα εμφανής στα μικρά διαμερίσματα. Σε πανελλαδικό επίπεδο, οι κατοικίες κάτω των 50 τ.μ. ζητούν κατά μέσο όρο υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο από τα διαμερίσματα 80–120 τ.μ., με τη διαφορά να φτάνει το 11%.

Σε περιοχές όπως τα Εξάρχεια, ο Πειραιάς και το Περιστέρι, η απόκλιση είναι ακόμη μεγαλύτερη. Πρόκειται για μια τάση που δυσκολεύει ιδιαίτερα όσους διαθέτουν περιορισμένο προϋπολογισμό: το μικρότερο ακίνητο μπορεί να απαιτεί χαμηλότερο συνολικό τίμημα, αλλά το κόστος κάθε τετραγωνικού είναι συχνά υψηλότερο.

Αντίστοιχα, η ηλικία του ακινήτου εξακολουθεί να παίζει καθοριστικό ρόλο. Ένα νεόδμητο διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στην Αττική ζητά περίπου 72% υψηλότερη τιμή από ένα παλαιότερο αντίστοιχου μεγέθους. Η ενεργειακή αναβάθμιση και η ανακαίνιση προσθέτουν αξία, χωρίς όμως να εξαλείφουν το χάσμα μεταξύ νέου και παλιού αποθέματος.

Το πραγματικό πρόβλημα είναι η προσιτότητα

Η σημαντικότερη διάσταση της έρευνας αφορά τη δυνατότητα απόκτησης κατοικίας. Ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. στη διάμεση τιμή της Αθήνας κοστίζει περίπου 214.000 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί σε περίπου δώδεκα χρόνια εισοδήματος ενός νοικοκυριού δύο ενηλίκων, σύμφωνα με την προσεγγιστική μεθοδολογία της έκθεσης. Το 2023 η αντίστοιχη αναλογία ήταν δέκα χρόνια.

Την ίδια περίοδο, τα εισοδήματα των νοικοκυριών αυξήθηκαν περίπου 16%, έναντι ανόδου περίπου 44% στις ζητούμενες τιμές που εξετάζει η έκθεση. Στην Αθήνα, μάλιστα, το ενοίκιο απορροφά περίπου το 53% του εισοδήματος του νοικοκυριού στο συγκεκριμένο μοντέλο υπολογισμού.

Και ενώ τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις 1,8% σε ετήσια βάση το 2026, είχαν προηγηθεί αυξήσεις 22% στην Αθήνα και 35% στη Θεσσαλονίκη από το 2023. Η πρόσφατη επιβράδυνση, επομένως, δεν αναιρεί την προηγούμενη επιβάρυνση.

Κοντολογίς, όπως αναδεικνύει η έρευνα της Estate Brains, όσο η αξία των κατοικιών απομακρύνεται από την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, η επιβράδυνση των αυξήσεων δεν αρκεί από μόνη της για να αποκαταστήσει την προσιτότητα.